Dans une VEFA, vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur achète un bien sur plan. Il le finance au fur et à mesure de l’avancée de la construction grâce à des appels de fonds. Mais, que se passe-t-il en cas de non-achèvement de l’immeuble, de défauts de conformité à la livraison du logement ou encore de vices apparaissant après la remise des clés ? Pas d’inquiétude ! L’achat sur plan est soumis à sept garanties légales qui protègent efficacement les futurs propriétaires.
Les garanties légales pendant la construction
La vente sur plan ou VEFA est très réglementée. Le constructeur a l’obligation de souscrire à des assurances pour couvrir d’éventuelles difficultés à finaliser le chantier, et quelle qu’en soit la cause (problème financier, liquidation ou redressement judiciaire, défaillance des artisans, recours déposé contre le permis de construire du programme immobilier). Le promoteur propose donc à l’acheteur de choisir entre une garantie d’achèvement des travaux ou une garantie de remboursement. La garantie sélectionnée doit impérativement figurer sur le contrat de réservation et dans l'acte authentique de vente.
Attention : ces deux garanties ne sont pas cumulables.
1. La garantie financière d’achèvement
Elle assure à l’acheteur l’achèvement et la livraison de son logement quels que soient les éventuels problèmes rencontrés pour terminer la construction. Si vous envisagez d’acheter un bien en VEFA à l’aide d’un crédit immobilier, la garantie financière d’achèvement peut être exigée par les établissements bancaires pour vous délivrer une offre de prêt.
2. La garantie de remboursement
Elle permet à l’acheteur d’annuler la vente et d’être remboursé par le promoteur de toutes les sommes versées en cas d’impossibilité de livrer le logement. La garantie de remboursement s’applique aussi bien à un règlement à l’amiable qu’à une affaire portée en justice.
Les garanties légales après la livraison du bien
Une fois le logement neuf fini de construire et la remise des clés effectuée, l’acquéreur reste protégé par différentes garanties qui s’appliquent à compter de la date de réception des travaux. Elles courent d’un mois à dix ans selon les dysfonctionnements rencontrés. L’acquéreur doit les signaler au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai imparti.
3. La garantie des vices et défauts apparents
Elle est valable un mois à compter de la signature du procès-verbal de réception des travaux et concerne les vices de construction relevés par rapport aux plans initiaux. Ce sont par exemple l’installation d’une douche au lieu d’une baignoire, la pose de fenêtres alu au lieu de PVC, un sol en carrelage au lieu de parquet… Une fois le délai d’un mois passé, l’acquéreur dispose d’un an pour engager l’action en garantie.
4. La garantie de parfait achèvement
Elle couvre toutes les anomalies constatées au moment de la réception des travaux et répertoriées sur le procès-verbal. La garantie de parfait achèvement fonctionne pendant un an. Elle assure l’acheteur que les défauts constatés seront réparés ou remis en état par le constructeur.
5. La garantie de l’isolation phonique
Le vendeur a l’obligation de livrer un logement neuf conforme aux normes minimales d’isolation phonique afin qu’il ne soit pas gêné aussi bien par des nuisances venant de l’extérieur que de l’intérieur de l’immeuble. Cette garantie court pendant un an et ne s’applique qu’au premier occupant du logement.
6. La garantie de bon fonctionnement
On l’appelle aussi garantie biennale puisqu’elle est valable deux ans à compter de la livraison du logement. Elle couvre tous les équipements dissociables de la construction, c’est-à-dire non intégrés au bâti : les portes, les volets, la robinetterie, les menuiseries, les lavabos, la chaudière, les appareils électroménagers, les canalisations, l’ascenseur, les revêtements des murs et des sols… En cas de dysfonctionnement ou de panne, le vendeur a l’obligation de les faire réparer ou de les remplacer rapidement.
7. La garantie décennale
Elle est valable pendant dix ans à compter de la livraison du bien. Elle protège l’acquéreur des défauts majeurs qui pourraient survenir sur le gros œuvre (structure, toiture, fondations, étanchéité) et ainsi mettre en péril sa solidité ou son plein usage. La garantie décennale reste valable toute la période même si le bien est vendu à de nouveaux propriétaires.
Elle est accompagnée d’une assurance dommages-ouvrage qui prend effet un an après la réception des travaux, c’est-à-dire lorsque la garantie de parfait achèvement se termine. L’assurance dommages-ouvrage permet une prise en charge rapide par les assurances pour réaliser des travaux en cas de défaut relevant de la garantie décennale sans avoir à attendre les expertises et les actions en justice pour déterminer les responsabilités.
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