Un diagnostic immobilier est un examen approfondi d'un bien immobilier réalisé par un professionnel qualifié. L’objectif de ce diagnostic est de mettre en lumière tous les éléments qui peuvent affecter la qualité, la sécurité ou la salubrité du logement. Ils visent à informer les acheteurs sur l’état général du bien et ses éventuels dysfonctionnements. Les diagnostics immobiliers sont des études techniques obligatoires qui doivent être réalisées avant la vente du bien immobilier. Ils peuvent également être réalisés sur demande des propriétaires pour connaître l'état de leur bien et identifier les éventuels problèmes à régler. Découvrons comment et quand les faire, et qui doit les payer.
Comment faire un diagnostic immobilier ?
Pour réaliser un diagnostic immobilier, il est nécessaire de faire appel à un professionnel certifié et agréé par les pouvoirs publics. Ce dernier se rend sur place pour inspecter le bien et réaliser les différents diagnostics nécessaires.
Il est important de choisir un professionnel compétent et sérieux, car c’est lui qui déterminera l’état général du logement et pourra éventuellement mettre en avant des problèmes qui pourraient être cachés au premier regard.
Quand les faire ?
Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés avant toute signature d’un compromis ou d’une promesse de vente.
Ils ont une durée de validité limitée dans le temps. Ainsi, il est possible que vous deviez mettre à jour des diagnostics immobiliers si ceux en votre possession ne sont plus valables.
Qui les paye ?
En général, les frais de diagnostics immobiliers sont à la charge du vendeur du bien immobilier.
Cependant, il est possible de négocier avec l’acquéreur pour qu’il prenne en charge une partie ou la totalité des frais. Cette situation est plutôt rare, car les diagnostics devront être réalisés avant la mise en vente, et être entièrement réglés pour être transmis par l’entreprise qui a réalisé les diagnostics immobiliers.
Quels sont les différents diagnostics ?
Il existe plusieurs types de diagnostics immobiliers, chacun ayant pour objectif de détecter des problèmes spécifiques.
LE DPE
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de mesurer la consommation énergétique d'un logement et de l'évaluer en fonction de la réglementation en vigueur. Il est obligatoire pour toute vente ou location de bien immobilier.
LE CREP
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) permet de détecter la présence de plomb dans les peintures, les revêtements et les canalisations d’un logement. Il est obligatoire pour les biens construits avant 1949.
L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
Ce document n’est obligatoire que pour les biens immobiliers dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il mentionne la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante. En cas de présence d’amiante, le rapport contient des préconisations. Il s’agit de l’évaluation périodique des matériaux concernés, d’une analyse des risques à l’aide de prélèvement si nécessaire, et de proposition d’actions correctives ou de mesure conservatoire pouvant aller jusqu’à la réalisation de travaux de confinement ou de retrait des matériaux contenant de l’amiante.
Le diagnostic électrique
Le diagnostic électrique permet d'évaluer l'état des installations électriques d'un logement et de vérifier qu'elles répondent aux normes de sécurité en vigueur. Il est obligatoire pour toute vente ou location d’un logement construit avant 1975.
Le diagnostic gaz
Le diagnostic gaz permet de vérifier l'état des installations de gaz d'un logement, de s'assurer qu'elles sont en bon état de fonctionnement et respectent les normes de sécurité. Il est obligatoire pour toute vente ou location de bien immobilier équipé d'une installation de gaz.
Le contrôle de l’installation d’assainissement
Les installations individuelles d’assainissement, non reliées au tout à l’égout, doivent souvent faire l’objet d’un contrôle de conformité avant mise en vente. En cas de constat de non-conformité, l’acquéreur aura entre 6 mois et 1 an selon les règles applicables pour procéder à la remise en conformité de l’installation. Plus rarement, et selon les zones géographiques, les installations reliées à l’assainissement collectif devront également faire l’objet d’un contrôle. Il s’agit là de contrôler notamment la séparation effective entre les eaux pluviales et les eaux usées. L’objectif est de ne pas saturer le système de traitement des eaux usées par des eaux de pluie propres n’ayant pas besoin d’être traitées.
L’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages
Ce diagnostic n’est obligatoire que si un arrêté préfectoral l’impose dans le secteur géographique du bien. S’il n’est pas obligatoire, vous n’avez pas la garantie de l’absence de termites et autres insectes mangeurs de bois. En effet, votre logement peut être concerné par ce risque où qu’il soit situé. En cas de doute, il peut être judicieux pour un acquéreur de prendre à sa charge de diagnostics et ainsi lever toute difficulté ultérieure.
L’état des risques et pollutions (naturel, minier, technologique, sismique, radon…)
Ce document liste l’ensemble des risques naturels et technologiques d’un secteur géographique. Il s’agit le plus souvent d’une zone à l’échelle de la commune où est situé le bien immobilier.
Le diagnostic bruit
Ce document est également appelé l’état des nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire pour toute vente ou location située géographiquement dans une zone dite « d’exposition au bruit ».
Le diagnostic relatif à la présence de mérule (champignon)
Ce document est obligatoire uniquement dans les zones géographiques identifiées par un arrêté préfectoral, et qui sont infestées par ce type de champignon. Vous pouvez consulter l’arrêté en préfecture du ressort du bien ou directement sur son site internet. Tout comme le diagnostic termites, en cas de doute, il est judicieux pour un acquéreur de prendre en charge ce diagnostic. Il n’est pas possible de l’imposer à un vendeur hors zone obligatoire.
Il est important de noter que les diagnostics immobiliers ne sont valables que pendant un certain temps, généralement d’une durée allant de six mois à un an. Après cette période, ils doivent être renouvelés pour rester valables.
Les frais de diagnostics immobiliers sont généralement à la charge du vendeur ou du propriétaire du logement. Toutefois, il est possible que les frais soient partagés entre les deux parties. Dans tous les cas, il est important de clarifier les modalités de paiement des diagnostics immobiliers lors de la signature du contrat de vente ou de location.
