La location meublée répond à des règles spécifiques qui ne sont pas les mêmes que celles appliquées à la location nue. En effet, vous êtes tenu de respecter des prescriptions très précises concernant son ameublement, faute de quoi le contrat de location meublée pourrait être requalifié en contrat de location nue. Enfin, les loyers que vous percevez ne sont pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Découvrez dans ce guide les essentiels de la location meublée.
Quel est le statut juridique du loueur de location meublée ?
Selon l’article 155 IV du Code général des impôts, si les recettes annuelles provenant de votre activité ne dépassent pas 23 000 € HT par année civile pour votre foyer fiscal et qu’elles sont inférieures aux autres revenus de votre foyer (salaires, pensions, rentes viagères…), vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Sinon, vous entrez dans la catégorie des loueurs en meublés professionnels (LMP).
Vous devez déclarer votre activité dans les 15 jours suivant son début sur le guichet unique.
Que doit contenir une location meublée ?
Dans son article 2, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse la liste des éléments qui doivent, au minimum, être présents dans le logement.
Ainsi, les pièces considérées comme chambre à coucher doivent comporter une literie avec couette ou couverture et les fenêtres doivent présenter un dispositif d’occultation (rideaux ou volets).
Concernant la cuisine, elle doit être équipée avec des plaques de cuisson, un four (ou four à micro-ondes), un réfrigérateur avec un compartiment permettant de stocker des aliments à une température inférieure ou égale à - 6 °C, ou un réfrigérateur simple et un congélateur. Les locataires doivent avoir à leur disposition de la vaisselle et des ustensiles de cuisine pour les repas, ainsi que le matériel adapté à l’entretien ménager du logement (balai, pelle, seau, serpillère… et aspirateur si le sol est recouvert de moquette).
Enfin, le logement doit comporter une table, des sièges et des étagères de rangement, ainsi que des luminaires.
Le bail pour une location meublée
Location meublée à usage de résidence principale
Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 donne dans son annexe le modèle du contrat qui doit être conclu entre le propriétaire et le locataire.
Le bail est établi pour une durée d’un an avec tacite reconduction ; elle peut être ramenée à 9 mois s’il s’agit d’un étudiant, mais sans tacite reconduction. Le dépôt de garantie est d’un mois de loyer. Les charges locatives sont au réel ou sous la forme d’un forfait correspondant à une provision et elles sont régularisées en fin d’année. Le locataire peut donner son congé avec un préavis d’un mois, tandis que le bailleur doit donner un préavis de 3 mois :
- s’il souhaite récupérer son logement pour l’occuper ou le vendre à l’échéance du bail ;
- en cas de faute du locataire.
Location meublée avec un bail mobilité
La durée de ce bail peut varier de 1 mois à 10 mois, sans possibilité de renouvellement. Aucun dépôt de garantie n’est exigé. Le locataire peut donner son congé avec un préavis d’un mois et le bailleur peut faire de même s’il y a faute du locataire. Les charges locatives sont toujours au forfait.
Location d’un meublé de tourisme (location saisonnière)
Il s’agit d’une location dont la durée est fixée contractuellement entre le propriétaire et le locataire. Elle ne peut pas dépasser 90 jours pour un même occupant. Le montant du dépôt de garantie n’est pas fixé par la loi. Sauf clause particulière dans le contrat ou faute avérée du bailleur, le locataire ne peut pas le résilier. En revanche, le propriétaire peut le faire en cas de faute du locataire.
Les meublés de tourisme font l’objet d’une déclaration spécifique à la mairie du lieu où ils sont situés. Ils peuvent être classés ou non classés.
Bon à savoir : si le logement mis en location saisonnière tient lieu de résidence principale au bailleur, c’est-à-dire qu’il l’occupe au minimum 8 mois par an, sauf en cas d’obligation professionnelle, de motif de santé ou de force majeure, aucune déclaration n’est requise.
La fiscalité appliquée aux loyers perçus
Les revenus générés par la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € HT, vous ne payez pas de cotisations sociales.
Le régime micro-BIC est appliqué par défaut si votre chiffre d’affaires annuel ne franchit pas la barre des 77 700 € HT ou 188 700 € HT pour les meublés de tourisme, mais vous pouvez choisir le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC
Les recettes doivent être déclarées dans le formulaire n° 2042-C-PRO dans la rubrique « professions non salariées » et la sous-rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles ». Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 %.
Bon à savoir : les meublés de tourisme classés jouissent d’un abattement forfaitaire de 71 %.
Le régime réel simplifié
Vous pouvez opter pour ce régime ou y être directement assujetti si vos recettes dépassent 77 700 € HT pour la location meublée classique ou 188 700 € HT pour les locations saisonnières.
Avec ce régime, les revenus locatifs ne sont pas plafonnés, les charges locatives sont déductibles et le bien locatif peut être amorti.
