Le propriétaire d’un bien immobilier a la possibilité de le louer nu ou meublé. Le logement vide doit être décent et comporter certains équipements indispensables dans la vie courante. De plus, le propriétaire (le bailleur) est tenu de respecter des règles légales (durée du bail, dépôt de garantie…). Il est imposé sur les revenus provenant des loyers encaissés. Découvrez ici les essentiels de la location nue à travers notre guide.
Définition d’un logement décent
Au minimum, le logement doit respecter les critères suivants : une surface habitable de 9 m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 m, ce qui représente un volume de 20 m3.
D’autre part, selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé […].
Quels sont les équipements obligatoires dans une location nue ?
Un logement vide doit comporter un certain nombre d’équipements :
- un réseau électrique suffisant pour assurer l’éclairage dans toutes les pièces et l’alimentation des appareils ménagers utilisés dans la vie quotidienne ;
- une installation permettant de se chauffer normalement ;
- une alimentation en eau potable ;
- les raccordements nécessaires pour l’évacuation des eaux usées (eaux ménagères et eaux-vannes) ;
- une cuisine ou un espace cuisine incluant un emplacement pour installer un appareil de cuisson et un évier relié à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et son évacuation ;
- des toilettes au sein du logement ;
- une installation sanitaire intérieure alimentée en eau chaude et froide (baignoire ou douche), sauf pour les habitations ne comportant qu’une seule pièce et dans la mesure où l’installation se situe dans le même bâtiment et à proximité du logement.
Quelles sont les règles à respecter pour une location nue ?
Le bail
Si le propriétaire est un particulier, la durée du bail est obligatoirement de 3 ans et le montant maximum de la garantie s’élève à un mois de loyer (hors charges). Toutefois, le contrat peut être d’une durée inférieure, avec un minimum de 12 mois, uniquement si le bailleur doit récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Dans ce cas, le motif doit impérativement être indiqué dans le document. Si l’événement ne se produit pas, le bail continue jusqu’à l’expiration des 3 ans. Il peut être renouvelé soit par le propriétaire, soit automatiquement.
Le locataire qui donne son congé doit le faire avec un préavis de 3 mois, sauf exceptions.
Les pièces jointes au bail
Le dossier de diagnostic technique doit être fourni avec le bail, sauf celui concernant l’amiante qui peut simplement être mis à disposition du locataire, s’il en exprime la demande. D’autres documents doivent également être annexés au bail, comme l’état des lieux dressé lors de la remise des clés, l’attestation d’assurance obligatoire pour le locataire…
Fiscalité des revenus d’une location nue
Les revenus d’une location vide sont considérés comme des « revenus fonciers » et doivent figurer dans cette rubrique dans votre déclaration de revenus annuelle. Ils peuvent être imposés selon deux régimes.
Le régime microfoncier
Vous pouvez bénéficier de ce régime si le montant de vos revenus locatifs est inférieur à 15 000 € par an et que le bien immobilier que vous louez ne fait pas l’objet d’un régime de déduction particulier. Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles, mais un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué de manière automatique sur vos revenus fonciers bruts qui doivent être reportés dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042.
Le régime réel
Ce régime vous est appliqué si vos revenus fonciers excèdent 15 000 € par an ou sur option, en remplissant la déclaration de revenus fonciers n° 2044. Ce choix est irrévocable pendant 3 ans. Vos charges sont alors déduites de vos revenus fonciers.
La somme correspondant à vos frais et charges peut être soustraite de vos recettes pour leur montant réel, s’ils sont justifiés. Vous avez également le droit de déduire d’autres frais (gestion, impôts et taxes, primes d’assurances, intérêts d’emprunt…).
Si vos revenus fonciers sont supérieurs à vos charges, vous devez mentionner le bénéfice net foncier dans la case 4BA de la déclaration de revenus n° 2042. En revanche, si vos charges (hors intérêts d’emprunt) sont supérieures aux recettes encaissées, le déficit net foncier doit être indiqué dans la case 4BC de la déclaration n° 2042 ; il peut être déduit de votre revenu brut global dans la limite de 10 700 €.
La fraction supérieure à la limite autorisée, ainsi que celle qui correspond aux intérêts d’emprunt, sera imputable sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années et non sur votre revenu global. Ce montant doit être reporté dans la case 4BB de la déclaration n° 2042.
Ainsi si vos recettes s’élèvent à 6 000 €, avec des charges déductibles se montant à 17 000 € et des intérêts d’emprunt déductibles à 7 000 €, votre déficit foncier net sera de 18 000 €. Le déficit dû aux intérêts d’emprunt est de 1 000 € (6 000 € - 7 000 €). Celui dû aux charges est de 17 000 €.
Le déficit foncier qui peut être imputé sur votre revenu global sera donc de 10 700 € (plafond autorisé) et celui imputable sur vos revenus fonciers sera de 1 000 € (fraction correspondant aux intérêts d’emprunt) + 6 300 € (différence entre vos charges réelles et le plafond), soit un total de 7 300 €.
