L’achat d’un bien immobilier est une étape importante dans la vie, car il vous engage sur le plan personnel et financier. Or, la découverte de vices cachés qui affectent le bien que vous venez d’acquérir est souvent une source de stress et de litige. Heureusement, la loi offre des garanties pour protéger les acquéreurs. Entre démarches amiables et recours judiciaires, il existe différentes solutions pour résoudre ce différend. Toutefois, face à des enjeux financiers substantiels, il est recommandé de solliciter l’aide d’un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel vous guidera dans l’évaluation du vice, la constitution du dossier et la négociation, ou la défense de vos droits devant le tribunal.
Définition juridique des vices cachés
Un vice caché est un défaut grave qui affecte un bien et qui n’était pas apparent au moment de la vente. Ainsi l’article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Cette garantie s’applique que le vendeur soit un professionnel ou un simple particulier. Dans le cas d’un vendeur professionnel, il fait l’objet d’une présomption de connaissance des vices du bien, ce qui n’est pas le cas pour l’agent immobilier qui n’est que l’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur.
En revanche, cette garantie ne s’applique pas « dans les ventes faites par autorité de justice » selon l’article 1649 du Code civil et aux biens vendus par un commissaire de justice. Quant à la vente d’immeuble à construire, elle est soumise à un régime dérogatoire impératif (article 1646-1 du Code civil).
Même si le vendeur ne connaissait pas l’existence de vices cachés dans le bien qui a fait l’objet de la transaction, sa responsabilité reste engagée, sauf s’il s’est exonéré de la garantie des vices cachés dans l’acte de vente. Dans ce cas, l’acheteur ne peut pas invoquer un vice caché, à moins qu’il soit en mesure de démontrer une mauvaise foi de la part du vendeur. La clause d’exonération ne s’appliquera pas et l’acheteur pourra engager une action contre le vendeur pour dol.
Quelles sont les conditions pour faire jouer la garantie des vices cachés ?
Sachant que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du Code civil), les défauts que vous constatez doivent :
- ne pas avoir été apparents au moment de l’achat ; ainsi un défaut sera considéré comme caché si sa découverte nécessite une expertise ou un démontage ;
- être antérieurs à la transaction ;
- rendre le bien impropre à l’usage auquel vous le destinez ou en diminuer l’usage de manière importante.
Quels sont les recours possibles ?
Si la responsabilité du vendeur est engagée, plusieurs solutions sont envisageables. Dès lors, l’article 1644 du Code civil dispose que « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».
Dans le cas où le vendeur connaissait l’existence des vices cachés, « il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur (article 1645 du Code civil).
Quelles sont les démarches à accomplir en cas de découverte d’un vice caché ?
Tout d’abord, il faut savoir que vous disposez d’une durée de 2 ans à partir du moment où vous découvrez le défaut pour mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés (article 1648 du Code civil). Toutefois, ce délai ne peut pas dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente.
Les étapes sont les suivantes :
- Commencez par identifier le vice en faisant appel à un expert pour qu’il établisse la nature et l’importance exactes du défaut ;
- Informez le vendeur de la découverte du vice caché et de ses conséquences, en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Tentez une résolution amiable en proposant une réparation ou une indemnisation ;
- Si vous ne parvenez pas à un accord avec votre vendeur, vous pouvez faire intervenir un médiateur ou un conciliateur de justice ;
- En cas d’échec des négociations, vous pourrez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige (tribunal de proximité ou tribunal judiciaire).
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