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Litige immobilier : que faire en cas de découverte de vices cachés ?

L’achat d’un bien immobilier est une étape importante dans la vie, car il vous engage sur le plan personnel et financier. Or, la découverte de vices cachés qui affectent le bien que vous venez d’acquérir est souvent une source de stress et de litige. Heureusement, la loi offre des garanties pour protéger les acquéreurs. Entre démarches amiables et recours judiciaires, il existe différentes solutions pour résoudre ce différend. Toutefois, face à des enjeux financiers substantiels, il est recommandé de solliciter l’aide d’un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel vous guidera dans l’évaluation du vice, la constitution du dossier et la négociation, ou la défense de vos droits devant le tribunal.

Définition juridique des vices cachés

Un vice caché est un défaut grave qui affecte un bien et qui n’était pas apparent au moment de la vente. Ainsi l’article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Cette garantie s’applique que le vendeur soit un professionnel ou un simple particulier. Dans le cas d’un vendeur professionnel, il fait l’objet d’une présomption de connaissance des vices du bien, ce qui n’est pas le cas pour l’agent immobilier qui n’est que l’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur.

En revanche, cette garantie ne s’applique pas « dans les ventes faites par autorité de justice » selon l’article 1649 du Code civil et aux biens vendus par un commissaire de justice. Quant à la vente d’immeuble à construire, elle est soumise à un régime dérogatoire impératif (article 1646-1 du Code civil).

Même si le vendeur ne connaissait pas l’existence de vices cachés dans le bien qui a fait l’objet de la transaction, sa responsabilité reste engagée, sauf s’il s’est exonéré de la garantie des vices cachés dans l’acte de vente. Dans ce cas, l’acheteur ne peut pas invoquer un vice caché, à moins qu’il soit en mesure de démontrer une mauvaise foi de la part du vendeur. La clause d’exonération ne s’appliquera pas et l’acheteur pourra engager une action contre le vendeur pour dol.

Quelles sont les conditions pour faire jouer la garantie des vices cachés ?

Sachant que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du Code civil), les défauts que vous constatez doivent :

  • ne pas avoir été apparents au moment de l’achat ; ainsi un défaut sera considéré comme caché si sa découverte nécessite une expertise ou un démontage ;
  • être antérieurs à la transaction ;
  • rendre le bien impropre à l’usage auquel vous le destinez ou en diminuer l’usage de manière importante.

Quels sont les recours possibles ?

Si la responsabilité du vendeur est engagée, plusieurs solutions sont envisageables. Dès lors, l’article 1644 du Code civil dispose que « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

Dans le cas où le vendeur connaissait l’existence des vices cachés, « il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur (article 1645 du Code civil).

Quelles sont les démarches à accomplir en cas de découverte d’un vice caché ?

Tout d’abord, il faut savoir que vous disposez d’une durée de 2 ans à partir du moment où vous découvrez le défaut pour mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés (article 1648 du Code civil). Toutefois, ce délai ne peut pas dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente.

Les étapes sont les suivantes :

  • Commencez par identifier le vice en faisant appel à un expert pour qu’il établisse la nature et l’importance exactes du défaut ;
  • Informez le vendeur de la découverte du vice caché et de ses conséquences, en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Tentez une résolution amiable en proposant une réparation ou une indemnisation ;
  • Si vous ne parvenez pas à un accord avec votre vendeur, vous pouvez faire intervenir un médiateur ou un conciliateur de justice ;
  • En cas d’échec des négociations, vous pourrez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige (tribunal de proximité ou tribunal judiciaire).


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FAQ

Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Un vice caché est un défaut sérieux, non apparent lors de l’achat, qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue fortement l’usage ou la valeur.
Quelles conditions doivent être réunies pour parler de vice caché ?
Le défaut doit être antérieur à la vente. Il ne doit pas être décelable par un examen attentif lors de l’acquisition. Il doit être suffisamment grave pour affecter notablement l’usage ou la valeur du bien.
Que faire dès la découverte d’un vice caché ?
Informez immédiatement le vendeur (de préférence par courrier recommandé avec avis de réception) pour tenter un règlement amiable. En parallèle, rassemblez tous les éléments de preuve (photos, devis de réparation, rapports d’experts, etc.).
Quel est le délai pour agir en cas de vice caché ?
Vous devez agir dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. N’attendez pas trop longtemps pour engager les démarches et préserver vos preuves.
Quels sont les recours légaux pour l’acheteur ?
L’acheteur peut demander l’annulation de la vente et le remboursement, une réduction du prix, et des dommages et intérêts, si le vendeur est considéré comme de mauvaise foi.
Qui doit prouver l’existence du vice caché ?
C’est l’acheteur qui supporte la charge de la preuve. Faire réaliser une expertise indépendante ou judiciaire est souvent indispensable pour démontrer la nature et l’antériorité du vice.
Que se passe-t-il si le vendeur ignorait réellement le défaut ?
Même si le vendeur était de bonne foi, la loi prévoit la réparation du préjudice (annulation ou réduction du prix). Les dommages et intérêts, en revanche, sont dus uniquement si le vendeur était de mauvaise foi.
À quoi sert une expertise dans cette situation ?
L’expertise permet de déterminer l’ampleur du vice, son ancienneté et son impact sur la valeur ou l’usage du bien. Le rapport d’expertise constitue une preuve solide si le litige va jusqu’au tribunal.
Quels travaux ou défauts sont couramment considérés comme vices cachés ?
Il peut s’agir, par exemple, de problèmes structurels (charpente endommagée), d’étanchéité majeure, de présence de nuisibles (termites), d’installations électriques dangereuses non apparentes, etc. Chaque situation doit être évaluée au cas par cas.
Comment réagir si le vendeur refuse toute négociation ?
Rapprochez-vous d’un avocat ou d’un notaire pour évaluer vos chances de succès devant un tribunal. L’étape amiable étant infructueuse, vous devrez intenter une action judiciaire dans le délai légal.
La garantie des vices cachés s’applique-t-elle aux biens anciens ?
Oui, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, cette garantie s’applique du moment que les critères du vice caché sont remplis et que le vice existait avant la vente.