Lors de la vente d’une maison, le vendeur doit respecter quatre exigences légales qui ont pour objectif d’assurer la transparence et la sécurité de la transaction. Ces devoirs concernent l’obligation d’information, l’obligation de délivrance, la garantie des vices cachés et la garantie d’éviction.
La garantie d’information
Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) afin d’informer l’acquéreur du bien sur les éventuels éléments qui pourraient présenter des risques pour sa santé ou pour sa sécurité. Le DDT doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié et doit comporter sept documents.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le document DPE porte à la connaissance de l’acheteur la performance énergétique de la maison sur la base de sa consommation d’énergie et de son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il est devenu obligatoire le 1er avril 2023. De plus, depuis le 1er juillet 2021, il n’est plus seulement un élément informatif, mais il est opposable. La durée de validité d’un DPE est de 10 ans.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Il est obligatoire pour tout bien immobilier dont la construction est antérieure à 1949. Si le diagnostiqueur ne détecte pas de plomb, ou une présence à des concentrations inférieures à 1 mg/cm2, la validité de ce document est illimitée. Si les concentrations sont supérieures à 1 mg/cm2, le CREP doit avoir été réalisé depuis moins d’une année au moment de la vente de la maison.
Le diagnostic amiante
Ce document est obligatoire pour tout bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant 1997. Tous les diagnostics amiante réalisés depuis le 1er avril 2013 ont une durée illimitée.
L’état de l’installation intérieure d’électricité
L’état de l’installation intérieure d’électricité doit être réalisé dans la mesure où les installations sont en place depuis plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.
L’état de l’installation intérieure de gaz
L’état de l’installation intérieure de gaz doit être effectué si les installations ont été mises en place depuis plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans. Si la maison comporte des dépendances, elles sont également soumises à ce contrôle. La durée de validité de ce document est de 3 ans.
L’état des risques
Il s’agit d’informer le futur propriétaire des risques auxquels la maison est exposée. La remise de ce document est obligatoire si le bien se situe dans le périmètre d’exposition aux risques technologiques, aux risques naturels prévisibles, aux risques miniers ou dans des zones de sismicité, à potentiel radon, exposées au recul du trait de côte…
L’état des risques doit avoir été établi depuis moins de 6 mois au moment de sa première présentation au potentiel acquéreur. Lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte authentique, il devra être actualisé si certaines informations s’avèrent ne plus être exactes.
L’état parasitaire
Le diagnostic termites et autres insectes xylophages est requis si la maison est localisée dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme infestée ou menacée de l’être à court terme. Sa validité est de 6 mois. Si la transaction est retardée, il doit être refait.
Si le diagnostic mérules n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé dans les départements où le risque est avéré. Il n’a pas de délai de validité légal, mais on estime qu’il n’est plus recevable au bout de 6 mois.
Bon à savoir : deux autres contrôles sont potentiellement indispensables :
- un diagnostic bruit pour les habitations localisées dans une zone dite d’exposition au bruit d’aéroport ;
- un contrôle des installations d’assainissement non collectif pour les bâtiments non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
L’obligation de délivrance
L’article 1605 du Code civil dispose que « L’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété ».
De plus, selon l’article 1614 du Code civil, le bien doit être délivré dans le même état que celui du jour où l’acheteur l’a visité. Il doit donc correspondre à la description figurant dans l’avant-contrat.
La garantie des vices cachés
Par vice caché, on entend celui qui n’est pas connu de l’acquéreur et qui n’a pas pu être révélé lors de l’examen normal de la maison. Ce vice a pour conséquence de rendre le bien immobilier impropre à l’usage auquel il est destiné ou en amoindrit grandement la valeur, de telle sorte que l’acquéreur aurait renoncé à la transaction ou aurait demandé une diminution de son prix de vente s’il en avait eu connaissance.
Bon à savoir : l’acte authentique peut contenir une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, sauf si le vendeur est un professionnel et l’acquéreur un particulier.
La garantie d’éviction
Selon l’article 1626 du Code civil « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».
Cela signifie que le vendeur doit avertir le notaire de l’existence d’une servitude sur le bien immobilier vendu, c’est-à-dire une contrainte imposée sur le bien « pour l’usage et l’utilité d’un bien appartenant à un autre propriétaire » (article 637 du Code civil).
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