La transition écologique n'est plus une option, c'est une obligation légale qui frappe à la porte de chaque immeuble en France. Avec la loi Climat et Résilience, le calendrier s'accélère pour éradiquer les passoires thermiques. Pour les copropriétaires, cela ne signifie pas seulement isoler des murs, mais aussi mettre à jour les règles du "vivre ensemble" juridique. Depuis le 1er janvier 2026, la quasi-totalité des immeubles doit modifier et ajuster leur règlement de copropriété. Voici les trois piliers de cette mutation obligatoire pour rester en conformité et préserver la valeur de votre patrimoine.
1. L'intégration du Plan pluriannuel de travaux
C’est la pièce maîtresse du dispositif. Le Plan pluriannuel de travaux (PPT) est devenu obligatoire pour anticiper les rénovations énergétiques sur 10 ans.
- L'obligation : Le règlement de copropriété doit désormais mentionner l'existence et les modalités de ce plan.
- Le calendrier : Si les grandes copropriétés (plus de 200 lots) ont déjà dû s'y soumettre en 2024 et les immeubles de taille moyenne (51 à 200 lots) en 2025. Pour les petites copropriétés (50 lots ou moins), l'échéance finale a été fixée au 1er janvier 2026.
- L'enjeu : Sans PPT, impossible de voter sereinement les travaux de rénovation globale nécessaires pour sortir du statut de passoire thermique.
2. Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif
Si vous pensiez que le DPE n'était qu'une affaire individuelle pour vendre ou louer votre appartement, détrompez-vous. Le DPE collectif devient le baromètre de l'immeuble entier.
Depuis 2026, tous les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d'un DPE collectif. Ce document doit être annexé ou, a minima, mentionné dans les documents de la copropriété.
Il permet de classer l'immeuble de A à G. Pour les bâtiments classés F ou G (les fameuses passoires thermiques), ce diagnostic est le point de départ indispensable pour voter les modifications obligatoires de structure et d'équipement (chauffage, isolation, ventilation).
Bon à savoir : Le DPE collectif doit être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf s'il a été réalisé après le 1er juillet 2021 et qu'il classe l'immeuble en A, B ou C.
3. La mise en conformité du fonds de travaux
La loi impose également de revoir la gestion financière des travaux. Le fonds de travaux, destiné à financer le PPT ou des travaux d'urgence, doit être inscrit noir sur blanc dans votre règlement de copropriété.
Bon à savoir : Les règles de calcul des cotisations annuelles ont changé : elles ne peuvent être inférieures à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété, ni à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté. Cette modification est très importante car elle assure la solvabilité de la copropriété face aux chantiers d'envergure imposés par la loi.
Pourquoi l'accompagnement d'un notaire est-il indispensable ?
Modifier un règlement de copropriété n'est pas une simple formalité administrative. C'est un acte juridique qui nécessite une publication au Service de la Publicité Foncière.
Au sein de notre office notarial, nous vous aidons à :
- Auditer votre règlement actuel pour identifier les clauses obsolètes.
- Rédiger les nouveaux articles en respectant les dernières évolutions législatives (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
- Sécuriser le vote en assemblée générale pour éviter les recours de copropriétaires mécontents.
Le non-respect de ces échéances peut bloquer vos ventes immobilières ou exposer le syndic à des mises en demeure de l'administration.
