Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, le vendeur et l’acheteur signent un avant-contrat qui peut se présenter sous la forme d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente. Cet avant-contrat est un acte juridique qui précède la signature de l’acte définitif. La nature contractuelle d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente étant différente, les conditions de rétractation et leurs conséquences ne sont pas exactement les mêmes.
Quelles sont les possibilités de se rétracter après la signature d’une promesse de vente ?
La promesse de vente est un contrat unilatéral qui ne fait naître qu’une obligation. L’article 1124 du Code civil la définit ainsi : « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat […] ». Dans le cadre d’une acquisition immobilière, le promettant est le vendeur et le bénéficiaire est l’acheteur.
La promesse unilatérale de vente met donc une obligation de vendre à la charge du promettant, tandis que le bénéficiaire se réserve un droit d’option et garde toute liberté de donner ou non une suite favorable à cet avant-contrat. Généralement, le délai pour lever l’option est fixé à 2 ou 3 mois et elle est assortie d’une indemnité d’immobilisation qui s’élève à environ 10 % du prix du bien.
Pour l’acheteur
L’acheteur bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’avant-contrat ou de sa remise en main propre. S’il décide d’utiliser ce droit, il doit informer, par lettre recommandée avec accusé de réception, le vendeur dans le cadre d’un acte sous seing privé ou le notaire si l’avant-projet a été signé dans son étude.
En revanche, si l’acquéreur choisit de se rétracter une fois le délai légal dépassé, l’avant-contrat devient caduc, mais il ne peut pas récupérer l’indemnité d’immobilisation qui est conservée par le vendeur à titre de dédommagement.
Bon à savoir : si l’acheteur a inséré une condition suspensive d’obtention de prêt dans la promesse de vente et qu’elle ne peut pas se réaliser, même après la levée de l’option, l'avant-projet devient caduc, sans pénalité, et le remboursement de l’indemnité d’immobilisation lui est dû.
Pour le vendeur
Un vendeur ne peut pas se rétracter, c’est-à-dire qu’il ne peut pas décider de ne plus vendre son bien ou de le vendre à un autre acheteur qui lui en offrirait un meilleur prix.
De plus, depuis la codification des promesses unilatérales de vente par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’article 1124 al. 2 du Code civil dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». Ainsi l’acheteur peut lever l’option même après la révocation du vendeur et demander l’exécution forcée de la vente.
Quelles sont les possibilités de se rétracter après la signature d’un compromis de vente ?
Le compromis est un contrat synallagmatique qui fait naître des obligations réciproques pour les deux parties (vendeur et acheteur). Il comporte généralement une clause pénale qui prévoit, en cas d’inexécution, le versement de dommages et intérêts à la partie lésée.
Tout comme la promesse de vente, cet avant-contrat insère un délai légal de rétractation de 10 jours calendaires. Il n’est pas assorti d’une indemnité d’immobilisation, mais d’un dépôt de garantie qui est généralement fixé entre 5 et 10 % du montant du bien.
Pour l’acheteur
Il peut se rétracter sans pénalité durant le délai légal de rétractation et au-delà de ce délai si une condition suspensive, comme celle de l’obtention d’un prêt, a été insérée et qu’elle n’a pas été réalisée. Il récupère alors son dépôt de garantie.
En revanche, si la rétractation intervient à la suite d’une carence de l’acquéreur, ce dernier est tenu de verser au vendeur une indemnisation qui correspond, le plus souvent, au montant du dépôt de garantie. Si la transaction a été engagée par une agence immobilière, celle-ci peut faire une demande de dommages et intérêts.
Pour le vendeur
Hormis l’insertion d’une clause de dédit qui permet à l’une ou l’autre des parties de se désengager du compromis, le vendeur ne peut pas se rétracter.
S’il ne souhaite plus réaliser la transaction, il peut tenter une résiliation à l’amiable avec l’acheteur. En cas de refus, il s’expose au risque d’être condamné à des dommages et intérêts et à l’exécution forcée de la vente.
