En principe, les parents sont libres de vendre leur maison de leur vivant sans solliciter l’approbation de leurs enfants, même s’ils sont majeurs. Il est malgré tout plus judicieux de les informer d’une telle décision. Cependant, dans certains cas, les parents peuvent se trouver dans une situation qui les contraint à obtenir leur accord.
Que dit la loi sur la possibilité de vendre sa maison sans l’accord de ses enfants ?
Il n’existe pas d’article de loi spécifique à ce sujet dans le Code civil. Toutefois, dans l’article 544 on peut lire que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » ; ce que confirme l’article 537 puisqu’il précise que « les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent, sous les modifications établies par les lois ».
Les parents peuvent donc vendre leur logement, de manière classique ou en viager, sans demander l’avis de leurs enfants, à condition :
- de posséder la capacité juridique pour conclure un contrat de cession d’un bien immobilier, c’est-à-dire de ne pas être sous curatelle ou sous tutelle ;
- d’être tous les deux vivants.
Dans quels cas les parents doivent-ils obtenir l’accord de leurs enfants pour vendre leur maison ?
Si le bien immobilier a fait l’objet d’un démembrement pour faciliter sa transmission
Lorsque les parents ont anticipé la transmission de leurs biens en choisissant de faire don de la nue-propriété de leur maison à leurs enfants, en gardant l’usufruit. Ils ont de ce fait perdu le droit d’en disposer et par conséquent ils ne peuvent pas la vendre sans leur accord.
Si le bien immobilier a été acheté au nom des enfants
Les parents sont alors tenus d’obtenir leur accord, puisqu’ils sont les seuls propriétaires de la maison.
Si les parents décident de vendre leur maison en viager à un seul de leurs enfants
La vente en viager consiste à céder la nue-propriété d’un bien immobilier en contrepartie du paiement d’un bouquet au moment de la signature de l’acte authentique et du versement d’une rente qui s’éteint au décès du ou des crédirentiers.
Si vous avez plusieurs enfants, qui sont donc des héritiers réservataires, et que vous décidez de vendre votre maison en viager à un seul d’entre eux, les autres membres de la fratrie doivent donner leur autorisation. Ce n’est pas une obligation légale, mais cela permet d’éviter les conflits lors de la succession.
En effet, l’article 918 du Code civil dispose que « la valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdu, ou avec réserve d’usufruit à l’un des successibles en ligne directe, est imputée sur la quotité disponible. L’éventuel excédent est sujet à réduction. Cette imputation et cette réduction ne peuvent être demandées que par ceux des autres successibles en ligne directe qui n’ont pas consenti à ces aliénations ».
Bon à savoir : de plus, il faut veiller à ce que la rente viagère ne soit pas sous-estimée et qu’elle soit régulièrement payée, sinon l’administration fiscale peut requalifier la vente en viager en donation déguisée.
Si l’un des conjoints décède
La donation entre époux permet au conjoint survivant de bénéficier de l’usufruit du bien immobilier, tandis que les enfants conservent la nue-propriété. Cela signifie qu’il peut en jouir, c’est-à-dire l’occuper ou le louer, mais qu’il ne peut pas en disposer. En effet, au décès de l’un des conjoints, l’époux survivant et les enfants deviennent alors propriétaires indivis du bien immobilier.
Ainsi, le conjoint survivant qui veut vendre la maison est tenu de demander l’accord des enfants, sauf dans le cas où une convention de préciput, appelée également clause d’attribution intégrale, a été incluse dans le contrat de mariage. Cette clause est un avantage matrimonial qui peut être ajouté à tout moment par le notaire. Elle a pour objet d’attribuer la propriété exclusive de la maison au conjoint survivant, ce qui lui permet de disposer librement de son bien immobilier.
Bon à savoir : la présence d’une clause d’attribution intégrale ne défavorise pas les enfants, puisque lors de la vente de la maison, ils toucheront la part d’héritage qui leur revient de droit.
