Lorsque vous achetez un bien immobilier et que cette acquisition est financée en partie ou en totalité par un prêt, la banque peut exiger une garantie pour se prémunir contre le risque du non-remboursement de l’emprunt consenti. L’hypothèque fait partie des moyens mis à sa disposition. Celle-ci doit faire l’objet d’une inscription hypothécaire pour être opposable au tiers. Ce qu’il faut savoir sur le sujet.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
L’article 2385 du Code civil en donne la définition suivante : c’est « l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue ». Une hypothèque peut être conventionnelle, légale ou judiciaire.
Le propriétaire d’un bien hypothéqué conserve l’ensemble des attributs du droit de propriété. Il peut administrer librement l’immeuble, en disposer et en percevoir les fruits. En revanche, il ne doit pas diminuer sa valeur.
Qu’est-ce qu’une inscription hypothécaire ?
Pour être opposable aux tiers (article 2425 du Code civil), une hypothèque, qu’elle soit conventionnelle, légale ou judiciaire, doit être publiée et l’inscription est le seul mode légal de publicité.
Hypothèque conventionnelle, légale ou judiciaire
Hypothèque conventionnelle
L’hypothèque conventionnelle peut être mise en place pour garantir la banque lorsqu’elle vous octroie un prêt pour l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un immeuble présent ou futur. Elle résulte d’un accord entre l’emprunteur et l’organisme financier, contrairement aux hypothèques légales et judiciaires. Elle doit être faite devant un notaire qui prendra en charge son inscription et sa publication aux services de la publicité foncière.
Sa durée est identique à celle du prêt, mais elle demeure inscrite aux services de la publicité foncière pendant un an, tout en étant sans effet. Au terme de cette période, elle disparaît sans démarche ni frais. Dans certaines situations (vente du bien, rachat de l’emprunt…), vous pouvez demander la mainlevée à l’organisme financier avant que l’emprunt soit entièrement remboursé.
En cas de non-paiement des mensualités de remboursement dans les délais prévus, la banque peut obtenir la saisie du bien immobilier pour récupérer les sommes restant dues.
Hypothèque légale
- Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Dans ce cas, la banque n’a pas besoin d’obtenir votre consentement contrairement à l’hypothèque conventionnelle. Elle a la possibilité de mettre votre bien en vente si vous ne remboursez pas les mensualités de votre crédit. Ce type d’hypothèque peut permettre de garantir l’achat d’une maison ou d’un appartement existant, ou d’un terrain. En revanche, elle ne peut pas être utilisée pour financer un bien en état futur d’achèvement (VEFA) ou des travaux.
- Hypothèque légale des mineurs et des majeurs en tutelle
Cette hypothèque garantit la bonne gestion du patrimoine de la personne protégée. C’est le conseil de famille ou le juge qui détermine de l’opportunité de la requérir. Dans l’affirmative, il doit désigner les biens immobiliers qui seront grevés et fixer le montant pour lequel l’inscription sera prise.
- Hypothèque légale des époux
Dans le cadre du régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts, chaque conjoint a la possibilité d’inscrire une hypothèque légale sur les biens de l’autre ; elle prendra effet au jour de la dissolution du mariage, sous réserve que les biens immobiliers sur lesquels elle porte soient encore présents dans le patrimoine de l’époux débiteur. Cette hypothèque peut aussi être prise dans l’année qui suit la dissolution du régime matrimonial et prend alors effet à la date de son inscription.
- Hypothèque légale dans le cadre d’une copropriété
Depuis le 1er janvier 2022, le nouvel article 2402 du Code civil dispose, dans son 3e alinéa, que « les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ». Elles peuvent donc faire l’objet d’une hypothèque légale. Sont inclus dans les créances exigibles les appels de fonds votés en assemblée générale, ainsi que ceux pour le budget prévisionnel et les travaux.
Hypothèque judiciaire
Elle s’applique sur un bien immobilier (maison, appartement, terrain…). Elle est régie par le Code des procédures civiles d’exécution selon l’article 2408 du Code civil.
Cette hypothèque peut être requise auprès d’un tribunal lorsqu’un créancier estime qu’il existe un risque de ne pas être remboursé. Le débiteur peut être un particulier ou un professionnel.
Si le juge estime que la demande est fondée, il peut autoriser l’inscription d’une hypothèque provisoire, appelée également hypothèque à titre conservatoire sur un ou plusieurs biens appartenant au débiteur. Sa durée de validité est de 3 ans. Son inscription au service de publicité foncière nécessite l’intervention d’un avocat et doit se faire dans les 3 mois qui suivent la décision du juge.
Il revient au créancier de mandater un commissaire de justice, dans un délai de 8 jours après l’inscription de l’hypothèque, pour qu’il informe le débiteur de cette mesure.
Dans l’hypothèse où le débiteur décide de vendre le bien hypothéqué, le notaire prélève la somme due et la remet au créancier.
