L’achat d’une maison en commun fait souvent partie des projets d’un couple, qu’il soit marié, lié par un PACS ou qu’il vive en union libre. Il faut cependant savoir que le devenir du bien, en cas de décès de l’un des cohabitants, varie en fonction de la situation matrimoniale du couple. C’est un point important à prendre en considération avant de réaliser l’acquisition d’un bien immobilier ensemble. Explorez notre guide sur la succession et la copropriété immobilière pour savoir ce qui se passe après le décès d'un occupant.
Maison achetée par un couple marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts
Les deux époux sont copropriétaires du logement.
Sans donation au dernier vivant
Le conjoint survivant conserve les 50 % de la propriété qu’il a acquis, plus :
- la totalité de la part du défunt, s’il n’y a ni ascendant ni descendant ;
- les trois quarts de la part du défunt en présence d’un ascendant ;
- le quart de la part du défunt en présence de deux ascendants.
Avec des enfants en commun, le conjoint survivant recueille les 50 % du bien qu’il a acquis plus :
- soit l’intégralité de la part du défunt en usufruit ;
- soit le quart de celle-ci en pleine propriété.
S’il existe un ou plusieurs enfants d’une précédente union, le conjoint survivant reçoit les 50 % du bien qu’il a acquis plus le quart de la part du défunt en pleine propriété.
Avec une donation au dernier vivant
Le conjoint survivant conserve les 50 % du bien acquis, plus au choix :
- soit la totalité de la part du conjoint décédé en usufruit ;
- soit un quart de la part du conjoint décédé en pleine propriété et les trois quarts en usufruit ;
- soit la quotité disponible en pleine propriété, c’est-à-dire la moitié de la part du défunt en présence d’un enfant, le tiers pour 2 enfants et le quart pour 3 enfants et plus.
Bon à savoir : il est aussi possible de prévoir une clause d’attribution préférentielle (clause de préciput) ou une clause de partage inégal de la communauté, pour que le conjoint survivant puisse conserver la maison, mais toujours dans le respect de la réserve héréditaire.
Maison achetée par un couple marié sous le régime de la séparation de biens
Chaque conjoint est propriétaire à hauteur du montant de son apport et redevable de la quote-part dans le remboursement du crédit immobilier. Si l’un des deux décède, le survivant reste propriétaire de sa quote-part. Puis ce sont les règles classiques de la succession qui s’appliquent, et le conjoint survivant reçoit :
- sans ascendant ni descendant, la totalité de la part du défunt ;
- avec un ascendant, les trois quarts de la part du défunt ;
- avec deux ascendants, la moitié de la part du défunt ;
- avec des enfants en commun, l’intégralité de la part du défunt en usufruit ou le quart en pleine propriété ;
- avec des enfants d’une précédente union, le quart de la part du défunt en pleine propriété.
Bon à savoir : dans le cadre d’un mariage sous le régime de la séparation de biens, il est envisageable d’insérer une clause de préciput. Il est également possible de prévoir une donation au dernier vivant.
Maison achetée par un couple marié sous le régime de la communauté universelle
Ce régime matrimonial permet de mettre en commun l’ensemble des biens du couple, qu’ils aient été acquis ou hérités avant ou durant leur mariage.
Il est possible d’insérer dans ce contrat de mariage une « clause d’attribution intégrale ». Dans le cas, le conjoint survivant devient le propriétaire de la totalité du patrimoine du couple et il n’y a pas d’ouverture de succession. Si le couple a des enfants, ceux-ci n’hériteront qu’au décès du 2e parent.
En revanche, si le défunt a eu des enfants d’un précédent mariage, ceux-ci sont en droit de récupérer leur part d’héritage, sans attendre le décès du 2e parent. Pour ce faire, ils devront engager en justice une action dite « en réduction ».
Maison achetée par un couple pacsé
Bien acquis sous le régime de la séparation de biens
S’il existe un testament, en l’absence d’enfants ou d’héritiers réservataires, la totalité du bien du défunt revient au pacsé survivant.
En présence d’enfants ou d’héritiers réservataires :
- en l’absence de testament, l’intégralité du bien du défunt revient à ses héritiers ;
- en présence d’un testament en faveur du partenaire survivant, la moitié du bien du défunt revient au survivant (pour un enfant), le quart (pour deux enfants) et le tiers au-delà.
Bien acquis sous le régime de l’indivision
En l’absence d’un testament, mais en présence d’héritiers, le partenaire survivant n’hérite que des 50 % qui lui reviennent de droit.
En présence d’un testament en faveur du partenaire survivant :
- en l’absence d’enfants ou d’héritiers réservataires, celui-ci reçoit la totalité du bien (les 50 % qui lui reviennent de droit et les 50 % du défunt) ;
- en présence d’enfants ou d’héritiers réservataires, le partenaire survivant hérite des 50 % qui lui reviennent de droit, puis de la moitié de la part du défunt (pour un enfant), le quart (pour deux enfants) et le tiers au-delà.
Maison achetée par deux personnes vivant en union libre (concubinage)
Bien acquis par l’un ou l’autre concubin
En l’absence de testament en faveur du concubin survivant, la totalité du bien du défunt revient aux héritiers.
En présence d’un testament :
- en l’absence d’enfants ou d’héritiers réservataires, le concubin survivant hérite de l’intégralité du bien du défunt ;
- en présence d’enfants ou d’héritiers réservataires, le survivant hérite de 50 % du bien, puis de la moitié de la part du défunt (pour un enfant), le quart (pour deux enfants) et le tiers au-delà.
Bien acquis par les deux concubins
Sans testament en faveur du concubin survivant et en présence d’enfants ou d’héritiers réservataires, celui-ci n’hérite que de la moitié du bien qui lui revient de droit.
Avec un testament en sa faveur :
- en l’absence d’enfants ou d’héritiers réservataires, il hérite de la moitié qui lui revient de droit, plus de la part du défunt ;
- en présence d’enfants ou d’héritiers réservataires, ce sont les mêmes règles que pour les pacsés qui s’appliquent.
Image de wayhomestudio sur Freepik
