Le propriétaire d’un logement en location est tout à fait autorisé à vendre son bien occupé. Quel est l’intérêt de cette opération pour le vendeur et pour l’acheteur ? Quelles sont les règles de vente à respecter ?
Pourquoi vendre un logement occupé ?
Le propriétaire-bailleur dont le bien est en cours de location a le droit de le vendre occupé. Plusieurs motifs peuvent expliquer cette décision. Tout d’abord, s’il souhaite donner congé à son locataire pour vendre son logement vide, le propriétaire doit respecter un préavis de plusieurs mois, ce qui retarde son projet de vente. Ce préavis est de 6 mois avant la date d’échéance du bail pour les locations nues, et de 3 mois pour les locations meublées.
Par ailleurs, la vente d’un logement occupé peut être un atout pour un acheteur souhaitant réaliser un investissement locatif. En effet, si le locataire est fiable et règle chaque mois son loyer sans défaut de paiement, l’investisseur s’épargne la tâche chronophage de trouver un nouveau locataire. De plus, lorsque le loyer correspond au prix du marché, l’acheteur et le vendeur sont tous les deux gagnants : l’acheteur connaît tout de suite la rentabilité locative du bien, qui subit une décote beaucoup moins importante qu’avec un loyer sous-évalué.
Vente d’un logement occupé : quelle décote ?
Le plus souvent, le prix de vente d’un logement occupé est inférieur à celui d’un bien vide. La décote qui s’applique sur le prix de vente dépend de différents éléments :
- La durée du bail : plus la durée restante du bail est importante, plus la décote est élevée ;
- Le montant du loyer : si le loyer est inférieur au prix du marché local, la décote est plus importante ;
- L’âge du locataire : le bien subit une décote plus élevée s’il est occupé par un locataire dit protégé, autrement dit une personne de plus de 65 ans disposant de faibles revenus. Le bailleur ne peut lui donner congé qu’à la condition de le reloger, sauf s’il a lui-même plus de 65 ans ou dispose de faibles revenus.
Par ailleurs, le type de location influe aussi sur la décote. Ainsi, la décote la plus forte, de 40 à 50 %, s’applique sur les locations soumises à la loi de 1948. Les loyers sont très bas car bloqués (en dehors d’une révision annuelle ou de travaux modificatifs) et le bail peut être à durée indéterminée. L’acquéreur a donc peu de chances de récupérer son bien.
Pour les petites surfaces, la décote est beaucoup moins importante. Elle est généralement comprise entre 5 et 10 %. En effet, les chambres, les studettes ou les studios intéressent majoritairement les acquéreurs souhaitant réaliser un investissement locatif. Acheter un bien occupé leur évite d’avoir à trouver un locataire, dont ils perçoivent un premier loyer dès la signature de l’acte de vente.
Les locations nues, autrement dit non meublées, subissent une décote de 10 à 15 %. La décote dépend en grande partie de la durée restante du bail. Quant aux locations meublées, elles ne subissent généralement pas de décote en raison de la courte durée du bail. Celle-ci est au maximum d’un an, mais elle peut être inférieure : elle est de 9 mois non renouvelables pour un contrat meublé spécial étudiant, et de 1 à 10 mois pour un bail mobilité.
Quelles sont les démarches à effectuer ?
Lorsqu’un propriétaire vend son logement occupé, il n’a aucune démarche préalable à effectuer auprès du locataire. Il n’est pas tenu de l’informer de son intention de vendre, le locataire n’ayant dans ce cas pas de droit de préemption.
Il existe toutefois une exception : la vente à la découpe. S’il s’agit d’une première vente après la division ou la subdivision d’un immeuble (un immeuble est divisé en plusieurs appartements, ou un appartement subdivisé en 2 logements plus petits), le locataire en cours de bail est prioritaire pour l’achat.
Même lorsqu’il n’existe pas de droit de préemption pour le locataire, il est recommandé de l’informer du projet de vente pour pouvoir organiser les visites. Le locataire est tenu d’accorder au propriétaire 2 heures de visite maximum durant les jours ouvrables.
Le nouveau propriétaire ne perçoit pas obligatoirement, au moment de la vente, le dépôt de garantie versé par le locataire à son entrée dans les lieux. En revanche, il est tenu de le lui restituer lors de son départ. S’il existe un acte de caution solidaire, il est transmis avec le bail, à la différence de l’assurance contre les loyers impayés qui ne peut pas être transférée.
Enfin, le nouveau bailleur doit respecter des règles précises s’il souhaite donner congé au locataire. Dans le cas d’une location nue, il existe deux cas de figure :
- Le nouveau bailleur souhaite vendre : il doit attendre la fin du 1er renouvellement du bail si celui-ci arrive à son terme moins de 3 ans après l’achat. Si le bail s’achève plus de 3 ans après l’achat, le nouveau bailleur peut donner congé au locataire à la fin du bail.
- Le nouveau bailleur souhaite occuper le logement : si le bail prend fin moins de 2 ans après l’achat, il doit attendre 2 ans pour récupérer son logement. Si le bail s’achève plus de 2 ans après l’achat, il peut donner congé au locataire à la fin du bail.
