Les frais d’entretien et de réparation sont répartis entre le locataire et son bailleur. Concernant le locataire, selon l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, il est tenu de prendre à sa charge les réparations locatives, c’est-à-dire les travaux d’entretien courant et les menues réparations. Quant au bailleur, l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’il doit « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Décryptage dans cet article.
Les réparations et l’entretien à la charge du locataire
Les parties extérieures à usage exclusif du locataire
Si le logement comporte un jardin privatif, le locataire est tenu de procéder à la tonte de la pelouse, à l’entretien des allées, ainsi qu’à l’élagage des haies et l’échenillage des arbres. Il doit remplacer les arbustes morts et veiller au bon état des éventuelles installations mobiles d’arrosage.
Il doit également nettoyer régulièrement les auvents, terrasses… et désobstruer les conduits des descentes d’eaux pluviales, des chéneaux et des gouttières.
Les ouvertures intérieures et extérieures
Sont à la charge du locataire :
- le graissage des gonds, paumelles et charnières ;
- les petites réparations touchant aux boutons, poignées de porte, espagnolettes… ;
- le remplacement des vitres cassées et la réfection des mastics endommagés ;
- l’entretien des systèmes occultants (graissage et remplacement, si besoin, des cordes, poulies, lames…) ;
- le remplacement des clés détériorées ou perdues ;
- le nettoyage et le graissage des grilles ainsi que le remplacement des boulons, clavettes ou targettes, si nécessaire.
Les parties intérieures
Le locataire doit veiller à maintenir en bon état de propreté les plafonds, les murs et les cloisons. Il est tenu d’effectuer les petits raccords de peinture ou de revêtement mural. S’il endommage un élément tel que faïence, mosaïque ou matière plastique, il doit le remplacer.
Lorsqu’il donne son congé, il est dans l’obligation de reboucher les trous qu’il a percés dans les murs ou cloisons pour installer des étagères ou des éléments de décoration.
Concernant le sol :
- s’il s’agit de parquet, il doit veiller à son bon état (encaustiquage ou entretien de la vitrification) et remplacer les lames de parquet qu’il a dégradées ;
- si le sol est recouvert de moquette ou d’un autre type de revêtement, il est tenu de remplacer les parties tachées ou trouées par la pose de raccords.
Enfin, il doit maintenir en bon état les placards et les menuiseries (plinthes, baguettes ou moulures) et réparer ou remplacer les éléments abîmés comme le dispositif de fermeture par exemple.
Les installations de plomberie
Le locataire doit veiller au bon écoulement des canalisations d’eau et remplacer, si besoin, les joints et colliers. Concernant les canalisations de gaz, il a l’obligation d’entretenir les robinets, siphons et ouvertures d’aération et de remplacer périodiquement les tuyaux souples de raccordement.
Si le logement comporte une fosse septique, un puisard ou une fosse d'aisance, il doit procéder à sa vidange.
Les installations de chauffage, de production d’eau chaude et la robinetterie
Est à la charge du locataire le remplacement des éléments suivants :
- les clapets et joints des appareils à gaz, pistons, membranes, allumage piézo-électrique… ;
- les joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
- les joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
Il doit également veiller à maintenir en bon état l’évier et les appareils sanitaires en nettoyant les dépôts de calcaire et changer les tuyaux flexibles de douche, si nécessaire.
L’installation électrique
Le locataire prend à sa charge le remplacement des ampoules ou tubes lumineux, interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles. Si les baguettes ou les gaines de protection sont endommagées, il doit les réparer ou les remplacer.
Divers
Le locataire est tenu de procéder régulièrement au ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz, ainsi que des conduits de ventilation.
Tous les équipements mentionnés dans le contrat de location (réfrigérateur, machine à laver le linge, lave-vaisselle…) doivent être entretenus et les petites réparations doivent être effectuées par le locataire.
Les réparations et l’entretien à la charge du bailleur
D’une manière générale, le bailleur prend à sa charge les grosses réparations qui sont dues à la vétusté du logement, afin de respecter les critères de sécurité et de confort qui sont fixés par la loi et qui caractérisent un logement décent.
Ces travaux peuvent concerner le système de ventilation, les portes et les volets, mais aussi l’équipement de chauffage, l’installation d’électricité et de gaz, la plomberie…
Il doit également financer les travaux de mise aux normes du logement.
Bon à savoir : si le bailleur n’est pas tenu d’effectuer les réparations locatives, elles restent toutefois à sa charge si elles sont occasionnées par la force majeure ou la vétusté.
Que se passe-t-il si le bailleur ne réalise pas les travaux qui lui incombent ?
Si un dommage apparaît et que le bailleur ne remplit pas ses obligations, le locataire est en droit de le mettre en demeure de le faire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si aucun accord n’est trouvé dans un délai de 2 mois, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal.
Le juge peut alors :
- contraindre le bailleur à exécuter ou faire exécuter les travaux ;
- ou autoriser le locataire à les prendre en charge contre remboursement des frais par le bailleur.
Le juge peut également condamner le bailleur à verser des dommages et intérêts au locataire pour trouble de jouissance.
Bon à savoir : le locataire doit continuer à verser régulièrement le montant de son loyer même dans le cas où le bailleur n’exécute pas ou ne fait pas exécuter les travaux qui sont à sa charge.
