Pendant toute la durée d’un contrat de location non meublée (location nue), les frais d’entretien courant et les réparations locatives (petites réparations) des équipements intérieurs et extérieurs du logement sont à la charge du locataire, sauf en cas de vétusté, de malfaçon ou de force majeure. Ces derniers événements étant à la charge du bailleur. Décryptage.
Les frais d’entretien et de réparation à la charge du locataire
Les parties extérieures du logement
Jardin privatif
Le locataire doit conserver le jardin en bon état d’entretien, et notamment désherber et nettoyer les allées, arroser et tailler les massifs, nettoyer les bassins et piscines. Il doit également procéder à la taille et l’élagage des arbres et arbustes, à la réparation ou au remplacement du système d’arrosage…
Il revient néanmoins au bailleur de s’assurer que les branches des arbres ne dépassent pas sur la propriété voisine. Le propriétaire, occupant ou non, peut en effet être contraint de tailler les arbres empiétant sur le terrain du voisin.
Terrasses, auvents et marquises
Le locataire doit procéder au nettoyage et démoussage régulier de ces équipements.
Gouttières
Le locataire doit veiller à ce que les gouttières et conduits de descente d’eaux pluviales ne soient pas engorgés.
Façade et toiture
L’entretien courant (nettoyage, démoussage) de la façade et de la toiture du logement est à la charge du locataire. Seuls les gros travaux (mise en place d’une isolation, pose d’une nouvelle couverture ou d’une sous-toiture) restent à la charge du bailleur. Il revient également au bailleur de remplacer les tuiles endommagées.
Si une fuite apparaît sur la toiture, le locataire devra payer les réparations si cette fuite résulte d’un défaut d’entretien par le locataire.
Les portes et fenêtres
Portail
Le locataire doit entretenir les grilles de portail et procéder à leur nettoyage, graisser les gonds et charnières et remplacer les boulons et le verrou.
Systèmes d’ouverture / fermeture des portes et fenêtres
Le locataire doit s’assurer du bon fonctionnement des portes et fenêtres et notamment procéder au graissage des gonds, charnières et serrures.
Il lui appartient également de réparer les boutons et poignées de porte, gonds et mécanismes de fermeture, et de remplacer les petites pièces des serrures (boulons, verrou).
Vitres, stores et volets
Le locataire se doit d’entretenir les vitres, stores et volets en procédant à la réfection des mastics, au remplacement des vitres détériorées le cas échéant, au graissage du mécanisme et au remplacement des poulies, cordes et lames des stores.
Il est tenu de réparer les volets lorsqu’il est à l’origine de leur dégradation, à défaut cette réparation sera à la charge du bailleur.
Les parties intérieures du logement
Murs et plafonds intérieurs
Le locataire doit maintenir les murs et plafonds en état de propreté et doit notamment procéder aux éventuels raccords de peinture et papier peint, remettre en place ou remplacer les matériaux de revêtement qu’il aurait pu dégrader (faïence, mosaïque…), reboucher les trous qu’il aurait faits dans les murs (en accrochant un tableau ou un miroir par exemple).
Revêtement des sols intérieurs
Les sols intérieurs doivent être entretenus par le locataire qui doit notamment procéder au cirage du parquet, remplacer les éventuelles lames abimées, procéder aux raccords de moquette ou de tout autre revêtement en cas de taches et de trous qu’il aurait faits.
Placards et menuiseries
La réparation ou le remplacement des tablettes et tasseaux de placard ainsi que leur système de fermeture sont à la charge du locataire.
Le locataire doit également entretenir les plinthes, baguettes et moulures, assurer la fixation des raccords et remplacer les pointes fixant les menuiseries.
Plomberie
Canalisations d’eau
Le locataire doit entretenir les canalisations et s’assurer qu’elles ne sont pas engorgées. Il doit également procéder au remplacement des joints et colliers. Il doit les protéger contre la gelée sous peine d’engager sa responsabilité en cas de détérioration causée par le gel.
En revanche, si une fuite d’eau résulte de la vétusté des canalisations, les réparations seront à la charge du bailleur.
Canalisation de gaz
Le locataire doit entretenir les canalisations de gaz ainsi que les robinets, siphons, systèmes d’aération et tuyaux de raccordement.
Chaudière
L’entretien et le contrôle de la chaudière individuelle sont à la charge du locataire, sauf si le bail prévoit le contraire. Il doit entretenir l’installation de chauffage et procéder au remplacement des éléments composant la chaudière afin d’assurer son fonctionnement.
Cet entretien est biennal si la puissance de la chaudière est supérieure à 400 kW et inférieure à 20 MW, le rapport de contrôle devant être conservé par l’exploitant pendant cinq ans, et annuel si la puissance de la chaudière est comprise entre 4 et 400 kW, le rapport de contrôle devant alors être conservé pendant deux ans.
Robinetteries, éviers et appareils sanitaires
Le locataire doit entretenir les installations mises à sa disposition en procédant au nettoyage des tuyauteries, remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets, ainsi que le mécanisme de chasse d’eau.
Il doit maintenir en état de propreté les éviers et appareils sanitaires en nettoyant les dépôts de calcaire et en procédant au remplacement des flexibles de douche qui seraient endommagés.
La vidange de la fosse septique doit être assurée par le locataire. Il doit veiller à ce que ne soient pas jetés dans les systèmes d’évacuation, notamment les toilettes, des produits de nature à détériorer ou nuire au bon fonctionnement de la fosse septique qu’il devra, le cas échéant, remettre en état à ses frais.
Conduits d’évacuation
Le locataire doit procéder au ramonage des conduits d’évacuation des gaz et fumées, et entretenir les conduits de ventilation (VMC). En présence de cheminée en service, il devra, à ses frais, faire procéder par un professionnel à leur entretien au moins une fois par an et en justifier auprès du bailleur, ainsi que lors de l’état des lieux de sortie en présentant une attestation de ramonage.
Électricité
L’entretien, la réparation et le remplacement de certains éléments électriques sont à la charge du locataire. C’est le cas notamment des interrupteurs, prises, fusibles, ampoules et baguettes ou gaines de protection.
Équipements électroménagers et mobiliers
Les éléments présents dans le logement et notamment les équipements électroménagers et le mobilier doivent être entretenus et réparés (menues réparations) par le locataire afin d’en assurer la conservation. Tel est le cas par exemple des réfrigérateurs, machine à laver, sèche-linge, hotte aspirante, pompe à chaleur, antenne et satellite, capteurs solaires, mais également les meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.
Les détecteurs de fumées dont le bailleur a une obligation d’installation doivent être entretenus et remplacés par le locataire.
Le bailleur doit quant à lui mettre à la disposition du locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état et effectuer les travaux autres que les réparations locatives ou qui ne résultent pas d’une faute du locataire.
Les frais d’entretien et de réparation à la charge du bailleur
Le propriétaire bailleur a l’obligation de réaliser certains travaux d’entretien, de réparation ou de remplacement.
Les travaux d’amélioration du logement
C’est-à-dire les travaux apportant une plus-value au logement loué (exemple : pose de parquet, installation d’un digicode, d’une cuisine équipée, etc.)
Les travaux permettant de maintenir le logement en bon état
Exemple : volets défectueux, robinetterie vétuste… si sa dégradation ne résulte pas d’un défaut d’entretien ou d’une faute du locataire.
Les travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement
Exemple : travaux d’isolation, remplacement de la chaudière…
Les travaux permettant de respecter les critères d’un logement décent
C’est-à-dire répondant à ces cinq critères.
Une surface habitable minimale
Le logement doit en effet comporter au moins une pièce principale d’une surface habitable d’au moins 9 m² et ayant une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m 3.
Dans le cas d’une colocation, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour deux colocataires + 9 m² par colocataire supplémentaire).
Un logement ne présentant pas de danger pour la sécurité et la santé du locataire
Le logement et ses accès doivent être en bon état d’entretien et solides afin de protéger des intempéries. Les menuiseries extérieures et la couverture doivent pouvoir assurer la protection contre les infiltrations d’eau et d’air.
Les garde-corps des fenêtres, escaliers et balcons situés dans le logement ou permettant d’y accéder doivent être en bon état d’entretien et sécurisés.
Les matériaux de construction, revêtements et canalisation du logement ne doivent pas présenter de danger manifeste pour la sécurité et la santé des locataires.
Les installations de gaz et d’électricité, ainsi que les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, doivent respecter les normes de sécurité et être fonctionnels.
Les dispositifs d’aération du logement (ouvertures et systèmes de ventilation) doivent être en bon état et fonctionnels.
Les pièces principales du logement (séjour, salon et chambres) disposent d’une ouverture ou d’une baie vitrée donnant sur l’air libre, et permettant de laisser entrer la lumière naturelle.
Bon à savoir : il est à noter qu’un local situé en sous-sol ne peut pas être loué.
Un logement n’étant pas infesté par des parasites ou espèces nuisibles
Le logement ne doit pas être infesté d’animaux ou insectes nuisibles tels que des rats, des puces ou des cafards.
Une performance énergétique minimale
Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il ne doit pas dépasser un certain seuil de performance énergétique (hors logements situés en outre-mer).
Il est à noter que pour les nouveaux contrats de location conclus depuis le 1er janvier 2023, la consommation énergétique du logement ne doit pas dépasser 449 kWh par an et par mètre carré de surface habitable. Cette consommation est évaluée par un diagnostiqueur immobilier à l’occasion de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Le bailleur doit obligatoirement faire réaliser ce diagnostic par un professionnel certifié et l’intégrer au dossier de diagnostic technique (DDT) qu’il doit remettre au locataire. Sa durée de validité est de 10 ans. Cependant, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 13 décembre 2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 le sont jusqu’au 31 décembre 2024.
Ce critère de performance énergétique sera durci à partir de 2025 :
- À partir de 2025, seuls les logements compris entre la classe A et la classe F pourront être proposés à la location ;
- À partir de 2028, seuls ceux compris entre la classe A et la classe E pourront l’être (entre la classe A et la classe F entre outre-mer) ;
- À partir de 2034, entre la classe A et la classe D (entre la classe A et la classe E en outre-mer).
Un logement équipé d’éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation
Une installation électrique conforme permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces et accès composant le logement, et assurant le fonctionnement des appareils électroménagers courants et indispensables à la vie quotidienne.
Une installation de chauffage en bon état de fonctionnement et adaptée au logement.
Une installation d’alimentation en eau potable permettant une distribution d’eau à l’intérieur du logement avec une pression et un débit suffisant pour une utilisation normale.
Une installation d’évacuation des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs et munies de siphons.
Une cuisine ou un coin-cuisine permettant l’installation d’un appareil de cuisson et équipé d’un évier alimenté en eau chaude et froide, et permettant l’évacuation des eaux usées.
Une installation sanitaire intérieure, séparée de la cuisine et de la salle à manger, comprenant un WC, une baignoire ou une douche alimentés en eau chaude et froide, et permettant l’évacuation des eaux usées.
Il est à noter que dans le cas d’un studio, l’installation sanitaire peut se limiter à des WC extérieurs au logement à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et accessible.
Si le logement n’est pas décent, le locataire doit le signaler par écrit au propriétaire.
Si le propriétaire reconnaît les signes de non-conformité du logement aux critères de décence, il devra préciser au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception les travaux qu’il s’engage à effectuer et leur délai de réalisation.
S’il conteste les signes de non-conformité du logement, le locataire devra le mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire pourra saisir le greffe du tribunal judiciaire si cette mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste au terme d’un délai de deux mois suivant la réception de cette mise en demeure. Si le juge constate que le logement ne satisfait effectivement pas aux critères de décence, il pourra contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires, imposer une réduction du montant du loyer et le versement de dommages et intérêts au locataire.
Le locataire peut toutefois, avant d’entamer une procédure judiciaire, tenter de trouver une solution amiable en saisissant la commission départementale de conciliation.
Dans tous les cas, le locataire ne doit pas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le bailleur ne respecte pas ses obligations.
Bon à savoir : des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux doivent faire l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur dans laquelle le locataire doit préciser les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés en précisant notamment l’entreprise chargée de les exécuter. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut acceptation tacite du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise en état des lieux.
Les travaux de transformation autorisés sont fixés par le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 :
- Création, suppression ou modification de murs ou de portes à l’intérieur du logement ;
- Modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau) ;
- Création ou modification des prises électriques, internet et points d’éclairage ;
- Installation ou adaptation des systèmes de commande, notamment électriques, d’eau, de gaz, de chauffage, interphones, interrupteurs…
- Installation d’élévateurs ou appareils permettant le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
- Installation ou modification des systèmes de fermeture et d’ouverture (portes, fenêtres, volets) et d’alerte.
