La distinction entre les parties communes et privatives est essentielle pour comprendre les droits et obligations des copropriétaires. Cette répartition définit la façon dont les espaces sont utilisés et les responsabilités de chacun. La copropriété fonctionne sous le régime de l’indivision forcée, régie par des règles strictes. Elle est également soumise à la réglementation en vigueur, notamment les dispositions par les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et par celles du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi de 1965.
Les parties communes
Définition
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Cela inclut notamment :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- les toitures, murs porteurs et façades ;
- les escaliers et ascenseurs ;
- les halls d’entrée et les couloirs ;
- les locaux techniques.
La liste des parties communes peut être restreinte ou élargie dans le règlement de copropriété qui est le document de référence pour tout immeuble en copropriété.
Les droits des copropriétaires sur les parties communes
Tous les copropriétaires ont un droit d’usage des parties communes, « sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9 de la loi de 1965). Ainsi, il est interdit de privatiser un couloir pour son usage personnel ou de stocker des objets dans des espaces communs.
Les copropriétaires ont la possibilité de vendre une partie commune spéciale. Selon l’article 6-2 de la loi de juillet 1965 « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers ».
Cette cession doit faire l’objet d’une décision de l’assemblée générale au cours de laquelle seuls « les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes » prennent part au vote.
La création d’un nouveau lot, l’approbation du projet de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ainsi que la vente de ce lot doivent être votées aux deux tiers des voix.
Les obligations des copropriétaires
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ». C’est le règlement de copropriété qui fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chaque catégorie de charges.
De plus, ils doivent verser une cotisation au fonds de travaux s’il s’agit d’un immeuble à destination totale ou partielle d’habitation et que dix ans se sont écoulés à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Les parties communes ne peuvent être transformées sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Toute modification, qu’elle soit structurelle ou esthétique, doit être soumise au vote des copropriétaires. Ainsi la majorité des voix est nécessaire pour que l’autorisation soit donnée à « certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci (article 25, alinéa b, de la loi de 1965).
Les parties privatives
Définition
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». Il s’agit généralement :
- des appartements ou locaux à usage privé ;
- des balcons, terrasses, jardins situés en rez-de-chaussée, sauf s’ils sont considérés comme des parties communes à usage privatif ;
- des caves et emplacements de stationnement attribués à un lot spécifique.
Les droits des copropriétaires sur les parties privatives
Les copropriétaires jouissent d’une totale liberté sur leurs parties privatives, à condition de respecter les clauses du règlement de copropriété et les droits des autres occupants. Ainsi, les travaux intérieurs peuvent être réalisés sans autorisation spécifique, dans la mesure où ils ne compromettent pas la structure de l’immeuble ou n’affectent pas les parties communes.
Le règlement de copropriété peut contenir des dispositions spéciales encadrant certains usages des parties privatives. Par exemple, il peut interdire d’utiliser les appartements à des fins commerciales ou limiter les possibilités de location de courte durée.
Les obligations des copropriétaires
Le règlement de copropriété peut imposer la couleur des volets ou stores, le type de porte d’entrée… Concernant les travaux qui risquent d’altérer le gros œuvre, l’aspect extérieur ou la destination de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris qu’après avoir été soumis à l’approbation de l’assemblée générale. C’est le cas, par exemple, pour l’installation d’une climatisation sur un balcon.
De plus, l’article 9 dispose qu’un copropriétaire ne peut « faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif », dans la mesure où ceux-ci ont été décidés par l’assemblée générale et qu’ils n’entraînent aucune altération durable de « l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives ».
Enfin, l’article 9-1 rappelle que « chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre […] » qu’il soit copropriétaire occupant ou non-occupant.
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