La régularisation de propriété est une démarche essentielle lorsque la construction d’un bien immobilier ou des travaux ont été réalisés sans autorisation d’urbanisme. En effet, sur le plan juridique, une construction ou des travaux sont considérés comme illégaux s’ils n’ont pas bénéficié d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux, alors que cela était obligatoire. Cette situation est sanctionnable sur le plan civil, pénal, fiscal et administratif et, dans certains cas, le juge peut même ordonner la démolition de l’ouvrage. Informez-vous dans cet article sur les obligations légales et les démarches nécessaires pour effectuer une régularisation de propriété.
Qu’est-ce qu’une régularisation de propriété ?
Les constructions nouvelles, des changements d’affectation ou de consistance sont des travaux qui doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable de travaux).
Or, il arrive parfois que des propriétaires omettent cette procédure. Il existe alors des solutions pour pallier cette omission. En effet, à tout moment vous pouvez demander une régularisation qui vous sera accordée si vous remplissez les conditions requises.
Comment procéder pour régulariser une construction ou des travaux ?
Pour normaliser la situation, vous devez commencer par prendre contact avec la mairie où le bien immobilier est localisé afin de connaître les règles et réglementations en vigueur. Vous devrez ensuite faire une demande de permis de construire rétroactif ou une déclaration de travaux a posteriori. La procédure de régularisation est la même dans les deux cas.
Votre dossier devra comporter un certain nombre de documents, notamment :
- le descriptif de la construction illégale
- un plan de situation
- un plan de masse
- un plan de coupe
- un plan des façades et des toitures
- des photos du bâtiment
N’oubliez pas de préciser qu’il s’agit d’une régularisation.
En général, il est conseillé de se faire assister par un architecte ou un professionnel du bâtiment ; ces experts seront à même de vérifier que vous avez mis en œuvre toutes les mesures pour vous conformer aux règles d’urbanisme et, dans le cas contraire, vous indiquer un plan d’action pour répondre aux exigences légales.
Une fois le dossier déposé, vous devez attendre que les lieux soient inspectés. Après cette visite, vous pouvez obtenir une approbation ou une demande d’ajustements pour respecter les règlements. Vous devrez alors suivre scrupuleusement les recommandations.
Bon à savoir : en cas de vente du bien immobilier, le nouveau propriétaire peut être tenu de procéder à la régularisation de travaux non déclarés. Néanmoins, si le vendeur ne l’a pas informé de l’existence de ceux-ci, ce dernier peut être obligé de rembourser les frais de régularisation, car il est considéré comme responsable de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil).
Quels sont les délais de prescription ?
La réalisation d’une construction ou de travaux sans autorisation d’urbanisme constitue un délit qui peut être puni d’une amende et/ou d’une peine d’emprisonnement.
Délai de prescription pénale
Il est de 6 ans à compter de la date d’achèvement des travaux, période pendant laquelle vous pouvez être passible d’une amende comprise en 1 200 € et 300 000 €. De plus, en cas de récidive, une peine de prison de 6 mois peut être prononcée (article L480-4 du Code de l’urbanisme). Au-delà de cette période, la mairie ne peut plus vous poursuivre devant le tribunal correctionnel.
Délai de prescription civile
La mairie peut engager un recours civil pendant 10 ans à partir de l’achèvement des travaux. Quant aux tiers, la prescription est de 5 ans avec la possibilité de demander des dommages et intérêts si la construction ou les travaux ont entraîné un préjudice pour eux.
Délai de prescription administrative
S’il s’agit d’une construction réalisée sans permis alors que celui-ci était obligatoire, le délai est imprescriptible. Tant que la situation n’est pas régularisée, la construction n’a pas d’existence légale administrative, bien qu’elle soit soumise au paiement de la taxe foncière. De plus, il est impossible d’effectuer de nouveaux travaux, sauf ceux qui sont nécessaires à sa préservation.
Dans le cas de travaux effectués sur un bâtiment construit sans permis de construire, le délai de prescription est de 10 ans.
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