La notion de servitude est définie à l’article 637 du Code civil ; c’est une charge imposée à un bien immobilier (le fonds servant) au profit d’un autre bien immobilier (le fonds dominant). Les servitudes permettent d’assurer l’utilité d’un fonds sans pour autant impliquer un transfert de propriété. Elles sont indissociables des biens concernés et se transmettent avec eux lors de leur vente. Décryptage des règles applicables.
Les éléments constitutifs des servitudes
Les 3 éléments constitutifs d’une servitude sont :
- un rapport foncier entre deux héritages ;
- l’existence de propriétaires différents ;
- une charge qui pèse sur le fonds servant et qui profite au fonds dominant.
La classification des servitudes
Les servitudes peuvent être classées selon la source ou le mode d’exercice.
Classification selon la source
- Les servitudes légales d’utilité publique ou d’intérêt privé
Les servitudes d’utilité publique sont souvent liées à l’urbanisation, au développement des moyens de communication, à la protection de l’environnement. Elles peuvent aussi être imposées par la configuration des lieux et sont alors attachées à des phénomènes naturels, comme l’écoulement gravitaire des eaux par exemple. Enfin, il existe une servitude légale de passage en cas de terrain enclavé (aucun accès ou accès insuffisant sur la voie publique).
Les servitudes d’intérêt privé sont définies par le Code civil et leur objectif est de favoriser les relations de voisinage (écoulement des eaux, vues et distances minimales, bornage obligatoire…).
- Les servitudes conventionnelles
Ce sont celles qui sont établies par consentement mutuel entre deux propriétaires. En effet, ceux-ci ont le droit de consentir et de créer des servitudes par contrat, à la condition expresse qu’elles pèsent sur le fonds et non sur la personne et qu’elles soient conformes à l’ordre public.
- Les servitudes imposées par le juge
Le juge peut créer une servitude « de ne pas bâtir » ou qui interdit de construire au-delà d’une certaine hauteur pour respecter les règles d’urbanisme.
Classification selon le mode d’exercice
- Les servitudes continues et discontinues
L’article 688 du Code civil fait la distinction entre les deux selon que l’usage de la servitude est ou peut être continue « sans avoir besoin du fait actuel de l’homme ». Ainsi, les conduites d’eau ou les égouts sont considérés comme des servitudes continues. En revanche, sont discontinues les servitudes qui « ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées ». C’est le cas, par exemple, des droits de passage.
- Les servitudes apparentes et non apparentes
Les servitudes sont considérées comme apparentes lorsqu’elles sont matérialisées et rendues visibles. S’il n’existe aucun signe de leur existence, elles entrent dans la catégorie des servitudes non apparentes. C’est le cas d’une prohibition de bâtir ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.
La création des servitudes
Par la loi
Il s’agit de servitudes qui ont une utilité publique et qui sont généralement qualifiées de servitudes administratives.
Par titre (servitude conventionnelle)
Les propriétaires de fonds ont le droit d’établir des servitudes sur leur propriété ou en faveur de celles-ci, à condition qu’elles soient conformes à l’ordre public général. Il s’agit d’une liberté contractuelle appliquée aux relations de bon voisinage. Elles font l’objet d’un acte authentique et l’inscription au registre foncier est recommandée pour que la servitude soit opposable aux tiers.
Par prescription acquisitive
Ce type d’acquisition ne peut se faire que sur une servitude continue et apparente. Il faut qu’il y ait une possession utile de 30 ans.
L’exercice des servitudes
Il y a lieu de distinguer le fonds dominant, c’est-à-dire la propriété au profit de laquelle la servitude s’exerce et le fonds servant qui est la propriété qui supporte cette charge.
Les droits et les obligations du propriétaire du fonds dominant
Le propriétaire du fonds dominant peut user librement du droit qui est lié à la servitude. Toutefois, l’article 702 du Code civil dispose qu’il ne doit pas aggraver la servitude.
Les droits et les obligations du propriétaire du fonds servant
Il conserve son droit de propriété sur la partie de son fonds qui est soumise à la servitude. Il peut donc en user et en disposer, en respectant le principe de fixité ; cela signifie que toute modification de la servitude doit faire l’objet d’une nouvelle convention avec le consentement des propriétaires des deux fonds.
L’extinction des servitudes
Il existe 4 causes d’extinction des servitudes :
- l’impossibilité d’usage ;
- l’absence de son utilisation pendant 30 ans ;
- la réunion des fonds servant et dominant dans la même main ;
- un accord entre les propriétaires pour mettre fin à une servitude.
Bon à savoir : l’article 704 du Code civil dispose qu’au cas où une servitude a cessé pour impossibilité d’exercice, elle revit « si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user », sauf s’il s’est écoulé 30 ans.
Les litiges fréquents et les recours possibles
En général, les désaccords sur les servitudes concernent :
- l’interprétation de l’acte constitutif ;
- un usage abusif ou une entrave au droit de servitude ;
- la contestation d’une prescription acquisitive.
Les parties peuvent alors saisir le tribunal judiciaire compétent. Les juges se baseront sur le Code civil et, le cas échéant, sur les coutumes locales pour trancher.
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