Le syndic de copropriété est un acteur clé dans la gestion des immeubles en copropriété. En effet, son rôle est essentiel pour assurer la bonne administration de celle-ci. Ses missions sont très diverses puisqu’elles comportent aussi bien la gestion des finances que l’entretien des parties communes. Bien comprendre son fonctionnement et ses différentes prestations est donc indispensable pour tous ceux qui sont propriétaires d’un bien immobilier en copropriété.
Qui est le syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale, mandatée par l’assemblée générale des copropriétaires pour gérer les affaires courantes de l’immeuble en copropriété.
Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires et agit en son nom. Il peut être professionnel ou non professionnel.
Syndic professionnel
Il doit :
- posséder une carte professionnelle,
- justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle,
- et d’une garantie financière suffisante pour être en mesure, en cas de faillite, de rembourser les fonds de la copropriété.
Syndic non professionnel
On le retrouve fréquemment dans les toutes petites copropriétés. Il doit faire partie des copropriétaires. Il n’est pas tenu aux mêmes obligations que le syndic professionnel (carte professionnelle, garantie financière, assurance de responsabilité civile).
Toutefois l’assurance RC est fortement recommandée, puisque sa responsabilité civile peut être engagée comme pour un syndic professionnel).
Le contrat du syndic de copropriété
Le mandat du syndic est d’une durée maximale de trois ans. Il est renouvelable par décision de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue. Cette durée peut être réduite selon les stipulations du contrat de syndic.
La fin du mandat peut résulter :
- de son expiration,
- d’une révocation décidée par un vote de l’assemblée générale,
- ou encore de la démission du syndic.
Les missions du syndic de copropriété
Les missions du syndic de copropriété sont stipulées dans le décret d’application du 17 mars 1967 pris en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui a été complété par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Plus récemment, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, a apporté quelques modifications concernant les copropriétés en améliorant notamment leur fonctionnement courant.
Les missions du syndic sont réparties entre les prestations incluses dans sa rémunération forfaitaire et d’éventuelles missions particulières.
Les prestations incluses dans la rémunération forfaitaire du syndic de copropriété
Les différentes prestations que doit accomplir le syndic de copropriété, dans le cadre de la gestion courante, sont citées, de manière non exhaustive, dans l’annexe 1 du décret de mars 2015.
Il s’agit en particulier des missions suivantes :
- établissement et mise à jour des documents obligatoires (fiche synthétique de copropriété, gestion des audits et diagnostics, création et mise à jour du carnet d’entretien et de la liste des copropriétaires) ;
- préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle, convocation individuelle des copropriétaires, tenue de l’assemblée et information des occupants sur les décisions qui ont été prises ;
- communication et mise à disposition du conseil syndical, qui sont des membres élus de la copropriété, de tous les documents qui se rapportent à la gestion et recueil de leurs avis écrits ;
- administration et gestion de la copropriété ;
- tenue des archives ;
- souscription des polices d’assurance obligatoire au nom du syndicat et déclaration des sinistres qui concernent les parties communes ou les parties privatives, si l’origine des dommages se situe dans celles qui sont communes ;
- tenue d’une comptabilité séparée pour chaque copropriétaire ;
- visites et vérifications périodiques de la copropriété, en présence ou pas du président du conseil syndical.
Certaines prestations peuvent être exclues de la gestion courante, à la suite de décisions prises par l’assemblée générale. Ainsi le syndic peut être dispensé de l’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat ou d’offrir un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés concernant la gestion de la copropriété.
Les prestations particulières
Certaines missions peuvent venir compléter les prestations incluses dans le forfait. Elles donnent alors lieu à une rémunération complémentaire. Elles sont détaillées dans l’annexe 2 du décret de mars 2015, de manière non limitative.
On peut ainsi relever les prestations ci-après :
- organisation et tenue d’assemblées générales supplémentaires ;
- modification du règlement de copropriété à la suite d’une décision du syndicat ;
- prise de mesures conservatoires ;
- assistance aux interventions d’expertise et suivi du dossier auprès des assureurs ;
- en cas de litige avec les copropriétaires, mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, constitution et suivi du dossier transmis à l’avocat .
D’autres missions telles que l’établissement et le suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat des copropriétaires ou du dossier de subvention au profit du syndicat peuvent également être confiées au syndic de copropriété.
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