Vous êtes sur le point de vendre un bien immobilier (appartement, maison individuelle ou terrain) et vous vous interrogez sur les conséquences financières en cas de plus-value. Découvrez le mode de calcul de la taxation, les critères pris en compte et les abattements existants.
Comment est calculée la taxation sur la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier ?
La taxation sur la plus-value est estimée en faisant la différence entre le prix de cession de votre bien et le prix auquel vous l’avez acquis.
Bon à savoir : si vous réalisez une plus-value lors de la vente de votre résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez la majeure partie de l’année, vous serez totalement exonéré.
Prix de cession
Il s’agit du prix de vente du bien. À ce montant et sur présentation des justificatifs, certains frais liés à la vente peuvent être déduits, comme :
- Le coût de la mainlevée d’hypothèque ;
- Les dépenses occasionnées à l’occasion des diagnostics obligatoires ;
- La commission versée aux intermédiaires comme une agence immobilière.
Prix d’acquisition
Il s’agit du prix que vous avez réellement payé lorsque vous avez acheté ce bien et qui figure dans l’acte authentique. Dans le cas d’un bien immobilier acquis au moyen d’une rente viagère, seule la valeur en capital de la rente est retenue.
À condition que vous soyez en mesure de les justifier (dans le cas contraire, l’administration fiscale applique un montant forfaitaire représentant 7,5 % du prix d’acquisition), certains frais peuvent venir majorer le prix d’achat :
- Les droits d’enregistrement ou la TVA, les honoraires et émoluments du notaire ;
- Les charges en capital et les indemnités au profit du cédant à quelque titre que ce soit (article 683, paragraphe I, 2e alinéa).
Les dépenses engendrées par la construction, la reconstruction, l’agrandissement ou l’amélioration du bien, qui ont été réalisées par une entreprise depuis l’acquisition du bien, sont aussi prises en compte. Pour ce faire, il faut qu’elles n’aient pas été déjà retenues pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles n’aient pas le caractère de dépenses locatives.
Si vous vendez un bien immobilier bâti depuis plus de 5 ans après son acquisition et que vous n’êtes pas en mesure de justifier ces dépenses, l’administration fiscale vous accordera une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition.
En revanche, certains frais ne peuvent pas venir majorer le prix d’acquisition. Il s’agit :
- Des dépenses d’entretien et de réparation ;
- Des intérêts d’un emprunt contracté pour réaliser des travaux.
Enfin, si vous cédez un terrain à bâtir, vous pourrez ajouter au prix d’acquisition, les frais de voirie, de réseaux et de distribution. Les frais liés à la démolition d’une construction vétuste pour faciliter la vente de votre bien en tant que terrain à bâtir sont également pris en compte.
Bon à savoir : pour les biens immobiliers acquis à titre gratuit, c’est la valeur vénale indiquée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession qui est retenue pour le calcul de la plus-value. À cette valeur s’ajoutent les honoraires et émoluments du notaire et les droits d’enregistrement.
Les abattements applicables à la plus-value
Les abattements accordés en fonction de la durée de détention du bien immobilier
La taxation des plus-values concerne l’impôt sur le revenu, à hauteur de 19 % et les prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %. Toutefois, il existe des abattements pour la détermination de l’assiette imposable.
Pour ce qui est de l’impôt sur le revenu, ils sont calculés de la manière suivante :
- pour une détention du bien au-delà de la 5e année et jusqu’à la 21e année, un abattement de 6 % est appliqué sur la plus-value brute ;
- à compter de la 22e année révolue, il passe à 4 %.
Par conséquent, un bien possédé pendant plus de 22 ans bénéficie d’une exonération totale.
En ce qui concerne les prélèvements sociaux :
- l’abattement est de 1,65 % par année de détention (de la 5e à la 21e) ;
- la 22e année, il est de 1,60 % ;
- à compter de la 23e année, il est de 9 % par an.
Ainsi, un bien détenu pendant 30 ans jouit d’une exonération totale.
Bon à savoir : les durées de détention sont calculées par période de 12 mois à compter de la date d’acquisition jusqu’à la date de cession.
Les abattements exceptionnels
Il existe une autre possibilité d’abattement sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux. Il s’applique, à hauteur de 70 %, pour l’assiette imposable des plus-values de cession.
Il concerne celles qui ont été réalisées sur la vente :
- de terrains à bâtir ;
- d’immeubles bâtis si l’acquéreur prend l’engagement de détruire les constructions existantes pour reconstruire des logements ;
à condition toutefois que le terrain ou l’immeuble se situe dans une zone tendue (A et A bis selon l’article R.304-1, alinéa 2, du Code de la construction et de l’habitation).
