La préemption et l’expropriation sont des opérations foncières permettant à une collectivité publique d’acquérir un bien immobilier pour un projet d’intérêt général. Elles sont strictement encadrées par la loi. Lorsqu’une suite judiciaire est inévitable, la personne publique doit déposer une consignation auprès de la Caisse des dépôts pour pouvoir poursuivre la procédure et prendre possession du bien.
Qu’est-ce qu’une consignation ?
Une consignation est une garantie qui consiste à verser de manière provisoire une somme d’argent sur un compte bloqué en attendant l’issue d’une procédure judiciaire.
En cas d’exercice du droit de préemption ou du droit d’expropriation, il peut y avoir désaccord entre le préempté/l’exproprié et le titulaire du droit de préemption/d’expropriation. Il arrive aussi qu’un obstacle au paiement, c’est-à-dire un motif légitime, empêche l’exécution du droit, par exemple un recours en annulation.
Une procédure judiciaire est alors engagée et l’autorité qui préempte ou qui exproprie doit déposer une consignation en ligne auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations (CDC). Ce dépôt garantit la poursuite de la procédure, sans transférer la propriété du bien préempté/exproprié, jusqu’à l’issue de l’affaire.
En cas d’obstacle au paiement, la consignation est libératoire. Elle vaut paiement auprès du propriétaire et permet au titulaire du droit de préemption/expropriation de prendre possession du bien.
La consignation dans une procédure de préemption
Le droit de préemption consiste pour une personne publique (État, collectivité, mairie…) à se substituer à tout autre acquéreur pour acheter un bien immobilier mis en vente volontairement par une personne morale (particulier ou entreprise). La consignation est indispensable dans les situations suivantes.
En cas de désaccord entre les parties
Lorsque le vendeur et l’autorité qui préempte le bien sont en désaccord sur le prix de la vente, l’une des parties peut saisir le tribunal judiciaire.
Lorsque c’est le titulaire du droit de préemption qui porte l’affaire en justice, l'article L213-4-1 du Code de l’urbanisme lui impose de consigner un montant équivalent à 15 % du prix de vente auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations. L’évaluation du prix de vente est effectuée par le directeur départemental des finances publiques.
À compter de la saisine du juge de l’expropriation, le tribunal et le propriétaire du bien préempté disposent de trois mois pour recevoir le récépissé de consignation. À défaut, on considère qu’il y a renonciation du titulaire du droit de préemption à l’acquisition ou à l’exercice de son droit. Le préempté est alors libre de choisir l’acquéreur de son choix.
En cas d’absence de paiement ou d’obstacle au paiement
Si le vendeur et la personne publique sont parvenus à un accord sur le prix de vente, ou que celui-ci a été fixé par le juge, l'article L213-14 du Code de l’urbanisme fixe les modalités de la poursuite de la procédure s’il y a absence de paiement ou obstacle au paiement.
Le titulaire du droit de préemption dispose de quatre mois à compter de la décision d’achat, ou de la décision du juge de l’expropriation, pour procéder à la consignation du montant total de la vente auprès de la CDC.
Au terme de cette période, si la totalité du montant n’a pas été réglée au vendeur, ou si la consignation n’a pas été faite, le vendeur peut exiger une rétrocession de la part du titulaire du droit de préemption. Le propriétaire qui récupère son bien peut alors en disposer librement.
La consignation dans une procédure d’expropriation
Le droit d’expropriation permet à une personne publique de contraindre une personne morale à céder son bien immobilier contre une indemnisation et à condition d’être dans le cadre d’un projet d’utilité publique.
Le montant de la consignation que doit verser l’autorité compétente correspond à la valeur du bien exproprié. Cette indemnité doit couvrir le préjudice subi et permettre au propriétaire exproprié d’acheter un bien de valeur équivalente. Le montant est déterminé par le directeur départemental des finances publiques.
Le transfert de propriété du bien intervient lorsque l’ordonnance d’expropriation est prononcée, c’est-à-dire quand la personne expropriée reçoit la lettre recommandée avec avis de réception envoyée par l’autorité expropriante. Mais, elle n’a pas le droit d’en prendre possession tant que le paiement intégral de l’indemnité d’expropriation n’est pas intervenu.
L'article R323-8 du Code de l’expropriation liste les situations qui peuvent mener à un obstacle au paiement et bloquer la procédure. L’expropriant peut néanmoins prendre possession du bien sous réserve de consigner le montant de l’indemnité auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations.
Important : toutes les sommes d’argent consignées à la CDC sont rémunérées à un taux d’intérêt de 0,30 % depuis l’arrêté du 28 juin 2021. Les intérêts collectés sont versés au moment du remboursement de la consignation, à la fin de la procédure judiciaire.
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