Le droit de préemption urbain, ou DPU, permet à son bénéficiaire d’être prioritaire lors de la mise en vente volontaire d’un bien immobilier. Il empêche le propriétaire de vendre à l’acheteur de son choix. Toutefois, ce mécanisme d’acquisition foncière est strictement encadré par la loi. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir pour comprendre le droit de préemption urbain.
Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?
C’est le droit accordé à une entité compétente en urbanisme de se porter acquéreur d’un bien immobilier, en priorité sur tout potentiel acquéreur privé, dans le cadre d’une vente ou d’une donation non familiale, et situé sur son périmètre.
Le droit de préemption peut être exercé par :
- une commune (dans cet article, nous prendrons l’exemple de la mairie)
- une communauté de communes
- un établissement public d’aménagement
- le Préfet
Créé par la loi du 18/07/1985, le DPU a pour but de faciliter les projets d’aménagement urbain d’intérêt général listés dans l'article L300-1 du Code de l’urbanisme :
- création d’un complexe sportif, d’une école,
- construction de logements sociaux,
- accueil d’activités économiques,
- lutte contre l’insalubrité,
- reconstruction de quartiers,
- protection des commerces de proximité...
Le DPU ne s’applique que dans les zones de préemption définies par les collectivités et indiquées sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) consultable auprès du service Urbanisme de chaque mairie.
Tous les biens immobiliers sont soumis au droit de préemption : appartement, maison individuelle, terrain agricole, terrain constructible, immeuble vendu par une personne privée ou morale (entreprise, association...).
Exception : les immeubles HLM sont exclus du DPU. Les constructions de moins de 10 ans ne sont pas concernées, sauf en cas de délibération du conseil municipal. Il s’agit alors de DPU renforcé.
Comment s’exerce le droit de préemption urbain ?
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier et qu’une promesse ou un compromis de vente est signé, le notaire se renseigne pour savoir si le bien est situé en zone de préemption.
Si c’est le cas, il adresse à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) avec les conditions et le prix de la vente. Pendant deux mois, la mairie peut exercer son droit de préemption. Si elle n’est pas intéressée, elle le signifie au propriétaire. L’absence de réponse vaut renonciation. Le vendeur peut céder son bien à l’acquéreur de son choix.
Si la mairie préempte le bien, la vente s’avère plus complexe.
Quelles sont les conséquences de la préemption pour un propriétaire ?
Une mairie qui exerce son droit de préemption peut le faire de deux façons :
Préemption sans réserve
La mairie achète le bien aux conditions et au prix du vendeur. Un acte authentique est signé entre eux. La mairie dispose de quatre mois pour régler le prix de vente. Le vendeur garde la jouissance de son bien tant que le règlement complet n’est pas effectué. Si la vente concerne un bien mis en location, le propriétaire continue de percevoir les loyers.
Préemption avec réserves
La mairie veut acheter le bien, mais souhaite y ajouter des conditions et/ou renégocier le prix. Elle en informe le propriétaire par courrier dans un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA. Le vendeur dispose lui aussi de deux mois à compter de ce courrier pour accepter ou refuser l’offre et en informer la mairie par recommandé avec accusé de réception.
En cas de désaccord sur la préemption
En cas de désaccord, la mairie ou le vendeur peut saisir le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire qui fixera le prix de la vente. À noter que la voie contentieuse est rarement profitable au propriétaire du bien préempté.
Si c’est la mairie qui saisit le tribunal, elle a l’obligation de faire une consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) qui s’élève à 15 % du prix de vente. L’argent est bloqué jusqu’à ce que la vente soit effectuée ou que la mairie renonce.
La signature de l’acte de vente intervient dans un délai de trois mois. La mairie dispose ensuite de quatre mois pour régler le vendeur qui garde la jouissance de son bien tant qu’il n’a pas reçu le versement intégral.
Les recours en cas de droit de préemption abusif
Le propriétaire du bien préempté, mais aussi l’acquéreur évincé, peut contester le droit de préemption dans les situations suivantes :
- le défaut de motivation si la mairie ne peut justifier clairement de son besoin de réaliser une opération d’aménagement d’intérêt général
- si les travaux prévus ne sont pas réalisés dans un délai de cinq ans à compter de la vente
La procédure peut donner lieu à un recours en annulation, à une procédure de rétrocession avec le bien proposé en priorité à son ancien propriétaire ou à son ancien acheteur, ou à d’éventuels dommages et intérêts.
La préemption diffère de l’expropriation qui consiste à aliéner, par une collectivité publique, un bien immobilier dont le propriétaire n’a pas volonté à vendre.
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