Une SCI, qu’elle relève de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS), peut regrouper plusieurs biens immobiliers, et cela sans aucune limite. Si cette manière de procéder présente de nombreux avantages, il existe cependant des situations dans lesquelles il est préférable de détenir un seul bien dans chaque SCI.
Quels sont les avantages de regrouper ses biens immobiliers dans une seule SCI à l’impôt sur les sociétés ?
Une SCI relevant de l’impôt sur les sociétés (IS) est considérée comme opaque, car c’est elle qui est redevable de l’impôt sur les bénéfices, les associés étant taxés sur les plus-values uniquement lorsqu’elles sont distribuées ; tandis qu’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu (IR) est une SCI transparente, les associés devant indiquer la quote-part qu’ils ont perçue sur les bénéfices, en tant que revenus fonciers, sur leur déclaration de revenus annuelle.
Sur le plan fiscal
Réunir l’ensemble de ses biens immobiliers dans une seule SCI, qui relève de l’impôt sur les sociétés, permet de contrebalancer les bénéfices et les déficits fonciers générés par chaque bien. Par contre, en choisissant de répartir ses biens immobiliers dans plusieurs SCI, si l’une d’entre elles est déficitaire, il n’y a pas de possibilité de compensation avec celles qui ont fait un profit.
Sur le plan administratif
La gestion d’une SCI à l’IS est plus complexe que celle d’une SCI à l’IR, donc plus coûteuse, puisqu’elle requiert la plupart du temps de faire appel à un professionnel. En effet, une SCI qui relève de l’impôt sur les sociétés est soumise à des obligations comptables, à savoir :
- La tenue du livre-journal qui recense par ordre chronologique toutes les opérations (débits et crédits) qui ont une incidence sur le patrimoine de la SCI ;
- La tenue du grand livre dans lequel les flux financiers sont ventilés par compte selon un plan comptable ;
- Le dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce accompagnés du bilan, du compte de résultat et de l’annexe.
En regroupant l’ensemble de vos biens immobiliers dans une seule SCI, il est indéniable que vous limitez les frais de gestion de manière appréciable.
Quels sont les avantages de répartir ses biens immobiliers dans plusieurs SCI à l’impôt sur les sociétés ?
Pour la cession de parts
Il est plus facile de vendre des parts d’une SCI qui ne détient qu’un seul bien. En effet, l’opération est nettement plus complexe lorsque la SCI regroupe plusieurs biens immobiliers, car il faut dans ce cas réussir à isoler un seul bien, la cession de parts entraînant la reprise par le nouveau propriétaire des éventuels nantissements ou cautionnements existants.
Pour la transmission de son patrimoine
En cas de transmission à ses enfants de plusieurs biens regroupés au sein d’une même SCI, ils vont se retrouver en indivision le jour de votre décès. Si l’un d’eux désire quitter l’indivision, les autres seront alors dans l’obligation de racheter ses parts ou ils seront contraints de vendre le bien.
En revanche, la transmission de biens immobiliers répartis dans plusieurs SCI permet d’attribuer à chaque enfant 100 % de la nue-propriété des parts sociales d’une SCI et d’en conserver l’usufruit pour continuer à percevoir les revenus des loyers. Au décès du détenteur de l’usufruit, chaque héritier devient pleinement propriétaire du bien immobilier dont il détient 100 % de la nue-propriété, sans être dépendant des autres héritiers.
