Le viager est un mécanisme qui présente un intérêt particulier pour les personnes âgées qui souhaitent obtenir un revenu régulier tout en restant dans leur logement. Il s’agit d’un acte authentique, comme toutes les ventes de biens immobiliers, qui doit être impérativement établi par un notaire. Le cadre juridique encadrant ce type de transaction est très précis et nécessite une compréhension claire des droits et obligations de chaque partie. Aussi, que vous soyez vendeur (crédirentier) ou acheteur (débirentier), il est primordial de connaître les règles en vigueur pour sécuriser l’opération. Découvrez ici tout ce qu’il faut savoir sur la vente ou l’achat de ce type de bien.
Qu’est-ce qu’une vente en viager ?
Il s’agit d’un contrat aléatoire puisque « les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain » (article 1108 du Code civil).
Dans ce mode de transaction, le vendeur cède sa propriété tout en gardant ou pas un droit d’usage et d’habitation, en échange du paiement d’une rente viagère, souvent mensuelle, jusqu’à son décès. Le contrat de viager peut s’accompagner d’un bouquet, une somme qui est versée par l’acquéreur le jour de la signature de l’acte de vente. En général, elle représente 20 % à 30 % de la valeur du bien.
Il existe deux types de contrats :
- le viager occupé lorsque le vendeur souhaite continuer à vivre dans le bien vendu jusqu’à son décès ;
- le viager libre (plus rare) lorsque l’acheteur prend immédiatement possession du bien.
Bon à savoir : le crédirentier d’un viager occupé peut renoncer à son droit d’habitation (logement qui n’est plus adapté à sa perte d’autonomie, départ en maison de retraite…). Le débirentier récupère alors la pleine propriété du bien. Pour éviter toute ambiguïté, les conditions de la renonciation anticipée, comme l’augmentation du montant de la rente viagère par exemple, doivent être précisées dans l’acte authentique.
Les règles juridiques encadrant le viager
La validité du contrat de viager
Le viager repose sur un principe d’incertitude, puisqu’il est considéré comme un contrat aléatoire. Par conséquent, pour qu’il soit valide, l’acheteur ne doit pas avoir une connaissance précise de l’état de santé du crédirentier lors de la signature de l’acte authentique et ce dernier doit être vivant.
Ainsi l’article 1974 du Code civil dispose que « Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet ». Enfin, « il en est de même si la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat » (article 1975 du Code civil).
La détermination de la rente viagère
Selon l’article 1976 du Code civil, « la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ». Dans les faits, elle est appréciée en fonction de la valeur du bien immobilier et de l’espérance de vie du crédirentier. Un expert immobilier peut intervenir pour estimer la valeur du bien, mais c’est souvent la négociation entre l’acheteur et le vendeur qui permet d’aboutir à une rente convenable. Le calcul de la rente doit inclure un aléa. Ainsi, plus l’espérance de vie est longue, plus la rente sera faible et vice versa.
La fiscalité de la rente viagère
La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu sur une fraction de son montant, comprise entre 30 % et 70 %. Le pourcentage décroît avec l’avancée en âge du crédirentier. Le bouquet n’est pas assujetti à l’imposition.
Les obligations du vendeur (crédirentier)
En cas de viager libre, il doit remettre le bien au débirentier au jour de la signature du contrat. De plus, il doit garantir ce dernier des éventuels vices qui rendraient le bien impropre à l’usage auquel il est destiné.
En cas de viager occupé, le crédirentier bénéficie uniquement d’un droit d’usage et d’habitation. Cette occupation doit être personnelle et effective. Il ne peut pas le louer et percevoir un revenu foncier ni consentir une occupation gratuite à un tiers.
Son entrée en jouissance, en tant que crédirentier, l’oblige à prendre le logement dans l’état où il se trouve et il doit s’assurer que le bien vendu ne se dégrade pas durant son occupation, afin de ne pas léser l’acheteur.
Les obligations de l’acheteur (débirentier)
Le débirentier doit payer les arrérages de la rente aux dates convenues. Dans le cas contraire, même si les dispositions de l’article 1978 du Code civil n’autorisent pas la résolution de la vente dans ce cas, il est d’usage que le notaire insère des clauses résolutoires dans l’acte authentique de vente en viager.
En cas de résolution de la vente en viager, le débirentier récupère les arrérages déjà versés et le crédirentier, la pleine propriété de son bien immobilier qu’il a vendu en viager.
La répartition des charges dans le cadre d’une vente en viager
En cas de viager occupé
En général, la répartition des charges est stipulée dans l’acte authentique de vente. Le vendeur (crédirentier) prend en charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, les grosses réparations restant à la charge de l’acheteur (débirentier). Toutefois, il est bien précisé à l’article 605 du Code civil que si les grosses réparations nécessaires sont dues à un défaut d’entretien du crédirentier, elles lui sont imputables en partie ou en totalité.
En cas de viager libre
Dans ce cas, la réglementation est la même que dans une vente immobilière classique et l’ensemble des charges est à la charge du débirentier.
La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
En principe, et sauf indications contraires dans l’acte authentique, le montant de la taxe foncière et celui de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères restent à la charge du débirentier.
Les assurances
En cas de viager occupé, le crédirentier doit avertir la compagnie qui l’assure de sa nouvelle situation et souscrire une assurance habitation. De son côté, le débirentier peut souscrire une assurance en tant que propriétaire non occupant.
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