La plus-value générée par la cession d’une résidence principale bénéficie d’une exonération, mais sous certaines conditions. Qu’en est-il lorsqu’un propriétaire décide de vendre le logement dans lequel il habitait habituellement pour entrer dans une maison de repos, une maison de retraite ou un établissement spécialisé ? Voici l’essentiel à connaître.
Quelles sont les conditions pour jouir de l’exonération sur la plus-value lors de la vente de sa résidence principale ?
La plus-value induite par la vente d’un bien immobilier correspond à la différence entre son prix d’achat et son prix de revente. Est considéré comme résidence principale le logement dans lequel une personne vit la majeure partie de l’année.
L’article 150 U, paragraphe I du Code général des impôts (CGI) dispose que la vente de certains biens immobiliers est dispensée de l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value réalisée lors de la cession. Ainsi, si vous faites une plus-value au moment de la vente de votre résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires (garage, chambre de bonne…) à condition qu’elles soient vendues en même temps, vous pouvez prétendre à une exonération totale sur le montant de cette plus-value.
Le bien vendu doit représenter votre résidence principale au jour de sa cession, mais vous pouvez malgré tout bénéficier de l’exonération :
- si vous y vivez jusqu’au jour de sa mise en vente et que la vente de celle-ci est actée dans un délai normal, c’est-à-dire en principe dans l’année qui suit votre départ ;
- si, pendant cette période, le logement n’a pas été loué ou occupé gratuitement par un membre de votre famille ou un tiers.
Cas particulier : l’entrée en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé
Les personnes qui s’installent dans une maison de retraite ou dans un établissement spécialisé se trouvent souvent dans l’impossibilité de faire face aux dépenses qui sont liées à leur nouvelle situation et sont alors dans l’obligation de vendre leur résidence principale. C’est pourquoi, le législateur a prévu qu’elles puissent bénéficier de l’exonération de l’éventuelle plus-value réalisée, tel que défini au 1° ter du paragraphe II de l’article 150 U du Code général des impôts. Pour cela, la personne doit répondre à certaines conditions.
- Elle doit résider dans un établissement mentionné aux 6° ou 7° du paragraphe I de l’article L312-1 du Code de l’action sociale et des familles, c’est-à-dire dans :
- un établissement qui accueille des personnes âgées (EHPA) ;
- un établissement qui accueille des personnes handicapées, quels que soient leur âge ou le degré de leur handicap ou des personnes qui souffrent de pathologies chroniques (EHPAD) ;
- un logement foyer ;
- une petite unité de vie ;
- une unité pour personnes désorientées.
- Elle ne doit pas être passible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et ne doit pas avoir un revenu fiscal de référence (RFR) qui excède la limite prévue au paragraphe II de l’article 1417 du Code général des impôts.
- La vente de sa résidence principale doit intervenir dans un délai inférieur à deux ans à compter de son entrée dans la maison de retraite ou dans l’établissement spécialisé. L’immeuble qui constituait sa résidence principale peut être détenu par l’intermédiaire d’une société de personnes.
Bon à savoir : le titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » est totalement exonéré sur les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier, que celle-ci concerne sa résidence principale ou non. Cette exonération est applicable sous réserve qu’il n’ait pas été passible de l’IFI au titre de l’avant-dernière année qui a précédé la vente de son logement et que son revenu fiscal de référence n’excède pas le plafond prévu à l’article 1417 du CGI.
Vente du logement d’une personne placée sous curatelle ou tutelle
La vente d’un bien immobilier est un acte de disposition, donc elle requiert que la personne dispose de la capacité juridique, ce qui n’est pas le cas si elle a été placée sous curatelle ou sous tutelle. Or il arrive que cette situation touche des personnes qui entrent dans une maison de retraite ou un établissement spécialisé.
Si la personne a été mise sous tutelle, la mise en vente de sa résidence principale nécessite que le tuteur obtienne l’autorisation du juge des contentieux de la protection (JCP) qui a remplacé le juge des tutelles depuis le 1er janvier 2000. L’accord du juge se fera sous la forme d’une ordonnance. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la nullité de la vente qui peut être demandée dans les 5 ans à compter de la date de signature de l’acte authentique.
Dans le cas d’une mise sous curatelle, l’autorisation du JCP est également indispensable, mais l’acte de vente est signé par la personne protégée et le curateur.
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