Vous avez l'impression que la gestion de votre immeuble fait du surplace ? Entre les charges qui grimpent et les travaux qui traînent, le mécontentement gagne les rangs des copropriétaires. Pourtant, une question revient souvent : comment changer de syndic de copropriété sans se prendre les pieds dans le tapis de la réglementation ? En réalité, tout est une question de timing. En copropriété, la fenêtre de tir est étroite : elle s'ouvre une fois par an lors de l'assemblée générale (AG) annuelle. Rater cette occasion, c’est souvent repartir pour un an de frustration. Voici le mode d’emploi pour mener et réussir cette procédure avec brio.
Pourquoi est-il important d'anticiper le changement de syndic ?
Le mandat d'un syndic de copropriété ne peut excéder 3 ans (souvent 1 an en pratique). Mais attention : ce contrat ne s'arrête pas par magie. Si vous ne faites rien, le syndic actuel proposera le renouvellement de son propre contrat lors de la convocation de l'assemblée générale.
Pour que le changement soit effectif, il faut impérativement que la question soit inscrite à l'ordre du jour. Si vous vous manifestez une fois que vous avez reçu votre convocation dans la boîte aux lettres, il est déjà trop tard !
La mise en concurrence : une étape légale incontournable
Depuis la loi Alur et la loi Élan, le conseil syndical de copropriété a l'obligation de procéder à une mise en concurrence tous les 3 ans (sauf dispense votée en AG). Mais au-delà de l'obligation, c'est votre meilleur levier pour comparer les tarifs et les prestations.
- Le conseil : Ne vous contentez pas d'un seul devis. Sollicitez au moins deux ou trois cabinets de gestion pour avoir une vision claire du marché.
- Les critères à surveiller : Les frais de tenue de compte, la réactivité du gestionnaire dédié et la gestion des sinistres.
Comment inscrire le changement de syndic de copropriété à l'ordre du jour ?
C'est ici que la procédure devient technique. Pour que le vote soit valable, les nouveaux projets de contrat doivent être envoyés au syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Le courrier doit arriver suffisamment tôt pour que le syndic puisse intégrer les contrats à la convocation qu'il envoie aux copropriétaires. En règle générale, prévoyez d'envoyer vos propositions de contrats deux à trois mois avant la date habituelle de votre assemblée générale.
Selon l'article 10 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire (et pas seulement le conseil syndical) a le droit de demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour.
Le jour de l'assemblée générale : quel vote pour quel résultat ?
Le moment de vérité arrive lors de l'assemblée générale. Le vote pour le changement de syndic de copropriété s'effectue selon une règle de majorité spécifique : la majorité absolue de l'article 25.
- La majorité de l'article 25 : Il faut obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés ou absents).
- Le plan B (Article 25-1) : Si vous n'obtenez pas la majorité absolue mais que vous recueillez au moins un tiers des voix, vous pouvez procéder à un second vote immédiat à la majorité simple (ceux qui sont dans la salle ou représentés).
Bon à savoir : L'élection du nouveau syndic de copropriété entraîne la révocation de l'ancien. Il n'y a pas de préavis à respecter, sauf mention contraire spécifique dans le contrat sortant, mais le transfert des archives doit se faire dans des délais stricts (entre 15 jours et 2 mois selon la nature des documents).
La passation : un passage de témoin sous haute surveillance
Une fois le nouveau professionnel élu, la transition commence. L'ancien syndic de copropriété doit transmettre les fonds disponibles, les archives de la copropriété et l'état de la trésorerie au successeur. C'est souvent durant cette phase que les conseils d'un notaire peuvent s'avérer précieux, notamment pour vérifier la conformité des documents de propriété ou régler des litiges sur des travaux en cours.
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