L’indivision est une situation juridique qui est parfois source de conflits. C’est pourquoi les copropriétaires d’un bien sont souvent tentés de sortir de l’indivision. D’ailleurs, l’article 815 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». Découvrez les solutions pour le copropriétaire désireux de quitter l’indivision.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision revient à posséder des droits de même nature sur un bien ou sur un ensemble de biens. Elle peut s’appliquer à tous types de biens mobiliers ou immobiliers.
Elle peut être :
- involontaire, dans le cadre d’une succession ou d’un divorce si les époux étaient mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts ;
- conventionnelle, s’il s’agit de l’achat d’un bien immobilier par des concubins, de l’acquisition d’une résidence secondaire par plusieurs personnes ou d’une donation-partage entre plusieurs enfants.
Comment fonctionne une indivision ?
Les articles 815 à 815-18 du Code civil en détaillent le mode de fonctionnement. Ainsi, l’article 815-1 dispose que les indivisaires peuvent décider de passer des conventions afin de simplifier la gestion de l’indivision. De cette manière, ils peuvent choisir d’assouplir les conditions de majorité pour la prise de certaines décisions, hormis celle de vendre le bien.
Si aucune convention n’a été conclue, les décisions sont prises :
- par l’indivisaire seul s’il s’agit de mesures conservatoires, même en l’absence d’un caractère d’urgence (article 815-2) ;
- par la majorité des deux tiers des indivisaires pour les actes d’administration relatifs au bien, c’est-à-dire un acte juridique ou matériel en rapport avec la gestion du bien et qui a pour objectif de conserver sa valeur ou de le faire fructifier ;
- à l’unanimité pour toute décision qui peut compromettre la substance du bien ou pour s’en séparer, mais aussi pour entreprendre des travaux de grande importance (sauf ceux qui doivent être effectués en urgence), pour souscrire un emprunt, conclure un bail commercial ou rural…, sous réserve des modifications apportées par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures.
Comment sortir de l’indivision ?
S’il n’existe pas de convention d’indivision à durée déterminée, chaque copropriétaire est libre de quitter l’indivision à tout moment.
Sortir de l’indivision par la vente de ses droits
Un indivisaire peut vendre ses droits à un autre indivisaire ou à un tiers, sachant que tout indivisaire a un droit de préemption sur la quote-part qui est à céder.
Sortir de l’indivision par le partage du bien
Il est également possible de partager le bien, dans la mesure où sa nature le permet et sous réserve que tous les indivisaires soient d’accord pour le faire. Chacun reçoit dès lors la part qui lui revient.
En cas de désaccord persistant, l’article 840 du Code civil dispose que « le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable […] ». Il faut à ce moment-là saisir le tribunal judiciaire, par voie d’assignation. Si la situation s’avère complexe, il faut savoir que la procédure peut être assez longue :
- désignation d’un notaire pour les opérations de liquidation partage avec commission d’un juge qui s’informe sur les exigences des parties et qui est chargé de veiller au bon déroulement des opérations de partage ;
- si cette étape n’aboutit pas à un accord, les parties vont devoir produire une représentation écrite et contradictoire de leurs prétentions accompagnée de leurs différents arguments ;
- si, après échanges, le désaccord est toujours d’actualité, le notaire devra établir un procès-verbal de difficultés et les parties non représentées seront invitées à constituer avocat ;
- le juge peut alors tenter une conciliation entre les parties en présence du notaire et dresser la liste des points sur lesquels subsiste un désaccord ;
- en dernier ressort, c’est le tribunal judiciaire qui tranchera.
Sortir de l’indivision par la vente du bien
Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, les indivisaires totalisant au minimum deux tiers des droits ont la possibilité d’exprimer devant un notaire leur souhait de vendre le bien (article 815-5-1 du Code civil). Ce dernier aura un mois pour faire part de cette décision aux autres indivisaires.
Si certains d’entre eux s’opposent à cette vente ou ne se manifestent pas dans les trois mois qui suivent la signification, le notaire devra le consigner dans un procès-verbal. Le tribunal judiciaire pourra dès lors autoriser la vente du bien, dans la mesure où celle-ci ne porte pas une grave atteinte aux droits des autres indivisaires. Le bien sera vendu par licitation, c’est-à-dire lors d’une vente aux enchères.
