La copropriété est un régime juridique encadré par la loi, notamment par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967. Ces textes régissent les relations entre les copropriétaires et le syndic, ainsi que les règles de gestion des parties communes et privatives. Que vous soyez déjà propriétaire d’un logement en copropriété ou futur acquéreur, il est donc essentiel que vous connaissiez vos droits et vos obligations tels qu’ils sont définis par le cadre légal en vigueur et le règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document qui est rédigé par un professionnel (notaire, avocat, géomètre-expert…), soit au moment de la construction du bien immobilier, soit lorsque celui-ci est divisé en lots. Ce document, ainsi que toutes les éventuelles modifications ultérieures, est publié par le notaire à la conservation des hypothèques. Le règlement de copropriété est opposable à tous, c’est-à-dire aux copropriétaires et locataires, mais aussi aux futurs acquéreurs.
Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. C’est lui qui est chargé de veiller au respect du règlement de copropriété, faute de quoi il engage sa responsabilité.
Les droits des copropriétaires
Le droit de jouissance des parties privatives et communes
L’article 9 de la loi de 1965 précise, au paragraphe I, que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
Le droit de vote en assemblée générale
Une assemblée générale des copropriétaires a lieu obligatoirement une fois par an. L’ordre du jour récapitule les questions qui seront votées au cours de cette assemblée et le syndic convoque individuellement chaque copropriétaire.
L’article 22 de la loi de 1965 spécifie que « Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes » et que « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire ».
Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision prise en assemblée générale. À peine de déchéance, cette action doit être introduite dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Cette dernière doit être réalisée par le syndic dans un délai d’un mois à compter de la tenue de l’AG (article 42, alinéa 2, de la loi de 1965).
Le droit à l’information et à la consultation des documents
Selon l’article 18 de la loi de 1965 et l’article 33 du décret de mars 1967, le syndic doit remplir certaines obligations d’information vis-à-vis des copropriétaires. Ainsi il doit notamment :
- établir, tenir à jour et mettre à leur disposition un carnet d’entretien de l’immeuble ;
- conserver les archives et délivrer des copies certifiées des procès-verbaux des AG ;
- informer les occupants des décisions qui ont été prises par l’assemblée générale ;
- informer les copropriétaires et les occupants si l’immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations ;
- remettre au copropriétaire qui le souhaite, aux frais de celui-ci, une copie des pièces justificatives des charges de copropriété.
Les obligations des copropriétaires
Contribuer aux charges de copropriété
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété proportionnellement à la valeur de leur lot. Ces charges sont « relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales » (article 10 de la loi de 1965). Leur règlement fait l’objet d’un versement de provisions et le recouvrement des sommes dues est de la compétence du syndic de copropriété. En cas d’impayé, ce dernier peut faire un recours devant le tribunal à l’encontre du copropriétaire défaillant.
Entretenir et conserver les parties privatives
Les copropriétaires doivent veiller à ce que l’état de leur lot ne cause aucun dommage aux autres lots ou aux parties communes. En cas de défaillance, leur responsabilité civile peut être engagée, comme le précise l’article 1240 du Code civil.
Respecter le règlement de copropriété
L’article 8 de la loi de 1965 impose le respect du règlement de copropriété, un document fondamental qui fixe les règles de fonctionnement de la copropriété. Il détermine l’usage des parties privatives et communes, ainsi que les modalités de la vie collective.
Indépendamment de clauses spéciales figurant dans le règlement de copropriété (interdiction de suspendre du linge sur les balcons, d’utiliser un barbecue, d’entreposer des objets dans les parties communes…), les copropriétaires et leurs locataires ne doivent pas être la source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage.
Laisser le libre accès aux parties privatives pour la réalisation de certains travaux
L’article 9, paragraphe II, de la loi du 10 juillet 1965, dispose qu’un « copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires ». Toutefois, ces travaux ne doivent pas altérer de manière durable la consistance ou la jouissance de ces parties.
Souscrire une assurance responsabilité civile
Le copropriétaire occupant ou non-occupant doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (article 9-1 de la loi de 1965).
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