Vous êtes propriétaire-bailleur et vous apprenez malheureusement le décès de votre locataire. Quels sont vos droits et obligations ? Ceux de la famille du défunt ? Que devient le contrat de bail en cours ? Autant de questions auxquelles nous apportons des réponses pour vous aider à gérer cette situation difficile.
Que prévoit la loi en cas de décès du locataire ?
La procédure à respecter diffère s’il s’agit d’un logement vide ou d’une location meublée et si le locataire vivait seul ou pas. Dans tous les cas, les ayants droit doivent envoyer l’acte de décès au propriétaire, car c’est la date de décès qui fait foi.
En cas de location nue (ou vide)
Si le locataire défunt vivait seul
Le bail de location est résilié de plein droit, sans préavis, à la date du décès. Les héritiers doivent vider le logement pour le restituer. Aucun délai légal ne s’applique, mais environ deux mois sont nécessaires pour laisser le temps à la famille. Attention, le bailleur n’a pas le droit de vider le logement lui-même.
Entre la date du décès et la remise des clés, le bailleur peut facturer à la famille une indemnité d’occupation à hauteur du loyer perçu. Il est donc dans l’intérêt des proches de libérer le logement rapidement. Ils doivent aussi résilier les contrats d’abonnement (eau, électricité, etc.), s’acquitter des charges impayées s’il y en a et les éventuelles dégradations relevées sur l’état des lieux de sortie. Pour couvrir ces frais, le bailleur peut conserver le dépôt de garantie, en partie ou en totalité.
Si le locataire ne vivait pas seul
Si le locataire était marié, son conjoint est de fait cotitulaire du bail et peut rester vivre dans le logement.
D’autres personnes peuvent bénéficier du transfert de bail, à condition de prouver qu’elles vivaient avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès, comme le précise l'article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 :
- Les descendants (enfants ou petits-enfants)
- Le partenaire pacsé ou le concubin notoire
- Les ascendants (parents, grands-parents)
- Une personne à charge
Pour obtenir le transfert de bail, le bénéficiaire doit le demander au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception et fournir un justificatif prouvant son lien avec le défunt.
Le bail se poursuivra alors aux mêmes conditions.
À noter : le bailleur ne peut pas s’opposer au transfert du bail. De plus, transfert de bail ne signifie pas transfert de dettes. En cas de loyers impayés par le défunt, le nouveau locataire n’en est pas redevable. En revanche, s’il est l’héritier du défunt, ces charges entrent dans la succession.
En cas de location meublée
Un logement meublé est réglementé par l'article 1742 du Code civil. Le bail ne s’arrête pas au décès du locataire, mais est transféré automatiquement à ses héritiers. Ces derniers bénéficient donc du maintien dans les lieux. S’ils souhaitent notifier la fin du bail, ils envoient une lettre de résiliation par recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Ils doivent respecter le délai de préavis et le paiement des loyers et des charges locatives jusqu’à l’état des lieux de sortie.
Que doit faire le bailleur si le logement n’est pas vidé ?
Que le locataire vive seul ou non, si personne ne vide le logement après son décès, le bailleur doit obtenir une autorisation pour retirer les meubles afin de le remettre à la location. Pour cela, deux possibilités :
- Contacter le service des Domaines auprès de la préfecture. Un curateur sera missionné pour faire l’inventaire des biens qui seront vendus pour le compte de l’État.
- Saisir le tribunal d’instance qui fera intervenir un huissier de justice pour dresser la liste des meubles et obtenir l’autorisation de les faire enlever pour les stocker dans un garde-meuble. Le bailleur sera ensuite remboursé des frais de déménagement et de stockage.
Cette situation entraîne une longue procédure (entre 4 et 6 mois).
Cas particulier : en cas de mort suspecte
Si les causes de la mort du locataire ne sont pas claires (suicide ou meurtre), une enquête judiciaire est ouverte et le logement est placé sous scellés. Le délai moyen d’investigation est d’environ deux mois pendant lesquels le propriétaire ne perçoit aucun loyer. Passé ce délai, il peut toutefois faire une demande d’indemnisation auprès de la direction des services judiciaires du ministère de la Justice.
Le décès d’un locataire en cours de bail peut engendrer des frais importants pour le bailleur, surtout si le défunt n’a pas de famille. L’assurance « loyers impayés », souscrite par le propriétaire, couvre rarement la période qui suit le décès du locataire, de même que les éventuels frais de déménagement et de garde-meubles. Il convient donc de bien choisir son contrat d’assurance lorsqu’on met un logement en location.
