La colocation répond aux besoins des jeunes qui rencontrent souvent des difficultés pour se loger dans les grandes villes en raison de la hausse sensible des loyers. De plus, c’est un mode de vie qui permet de combattre l’isolement. Dans cet article, vous retrouverez les règles auxquelles est soumise la colocation. Ce que vous devez savoir sur la réglementation.
Qu’est-ce que la colocation d’un bien immobilier ?
Il s’agit de la location d’un logement nu ou meublé à plusieurs personnes, en tant que résidence principale ; elles partagent le loyer et les charges locatives. Les charges peuvent se présenter sous la forme d’une provision qui est régularisée chaque année ou d’un forfait. Une dette locative (loyer et charges) n’est prescrite qu’au bout de 3 ans.
Le bailleur et les colocataires peuvent signer un bail unique ou un bail individuel. Chaque colocataire peut bénéficier d’une aide au logement pour la part de loyer dont il doit s’acquitter, s’il répond aux critères exigés.
L’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que la location à deux personnes mariées ou pacsées n’est pas considérée comme une colocation.
Le bail de colocation unique
Ce contrat doit être signé par tous les colocataires qui bénéficient des mêmes droits et sont soumis aux mêmes devoirs. Un locataire qui n’a pas signé le bail est considéré comme un simple occupant.
L’état des lieux d’entrée se fait en présence de tous les colocataires et du bailleur. Celui de sortie se fait le jour du départ du dernier colocataire.
La clause de solidarité
Généralement, le bail contient une clause de solidarité, ce qui signifie que chaque locataire peut être tenu de régler la totalité du loyer et des charges. Le montant du loyer n’est pas réparti entre les colocataires et le bailleur a le droit de demander son paiement à un seul d’entre eux, lequel peut ensuite réclamer leur quote-part aux autres colocataires.
Si l’un des colocataires donne son congé et qu’il n’a pas de remplaçant, il demeure solidaire avec les autres pour le paiement du loyer et des charges, ainsi que la personne qui s’est portée caution pour lui. Toutefois, la loi Alur a limité la durée de cette période de solidarité à 6 mois, et ce pour tout bail signé après le 27 mars 2014.
La caution et le dépôt de garantie
Le bailleur est en droit de demander la caution d’un tiers. Celui-ci peut cautionner un ou plusieurs colocataires. Dans ce cas, il doit préciser quel est le colocataire dont le départ mettra un terme à son engagement.
En ce qui concerne le dépôt de garantie, il correspond à :
- 1 mois de loyer hors charge pour un logement nu ;
- 2 mois de loyer hors charge pour un logement meublé.
Il ne sera restitué qu’au départ du dernier colocataire, sous réserve que le logement n’ait pas subi de dégradation. Si l’un des colocataires donne son congé, il a la possibilité de récupérer sa quote-part de caution auprès de son remplaçant.
Bon à savoir : en cas de caution individuelle, le propriétaire peut également insérer dans le bail une clause de solidarité entre les cautions.
Le contrat d’assurance
Il est possible de souscrire un contrat d’assurance unique pour les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Il peut comporter le nom de tous les colocataires. En cas de départ de l’un d’entre eux et de l’arrivée d’un nouveau colocataire, le bailleur doit être averti et la compagnie d’assurance doit établir un avenant. Tous les ans, le propriétaire est en droit de demander une attestation d’assurance.
Bon à savoir : si les colocataires désirent bénéficier d’une protection plus importante, ils peuvent souscrire un contrat d’assurance multirisque habitation.
Le bail de colocation individuel
Le bailleur signe un bail avec chaque colocataire. Ce document doit alors préciser la superficie de la partie privative occupée qui ne peut être inférieure à 9 m2 et le détail des parties communes mises à la disposition de tous.
L’état des lieux d’entrée se fait en présence du colocataire qui s’installe dans le logement et du bailleur. Il en est de même le jour où il donne son congé.
La clause de solidarité
Dans un bail individuel, il n’y a pas de clause de solidarité, donc aucun lien entre les colocataires. Le jour où l’un d’entre eux donne son congé, le propriétaire peut le remplacer sans demander l’avis des autres colocataires.
La caution et le dépôt de garantie
Le propriétaire est en droit de demander une caution à chaque colocataire au prorata de sa part de loyer plus les charges, ainsi qu’une part du dépôt de garantie qu’il pourra récupérer le jour de son départ, sauf s’il a commis des dégradations qui restent à sa charge.
Le contrat d’assurance
Chaque colocataire peut souscrire un contrat pour les risques locatifs ou une assurance multirisque habitation, de manière individuelle. Chaque année, il doit transmettre au bailleur une attestation prouvant qu’il est bien assuré. En cas de changement de colocataire, il convient d’en avertir le bailleur.
Comment donner congé à des colocataires ?
Le congé peut être donné à la fin du bail, sous réserve de respecter les conditions de forme et les délais.
Si le bail comporte une clause de solidarité, le propriétaire peut donner congé à un seul des colocataires. S’il ne contient pas de clause de solidarité, il doit adresser son congé de manière individuelle à chaque colocataire.
