Lors d’une vente ou d’une mise en location, la transparence est la clé d’une transaction réussie. Parmi la pile de documents techniques, deux diagnostics se distinguent par leur importance sanitaire : l’amiante et le plomb. Pourquoi sont-ils obligatoires ? Quels sont les véritables risques pour les occupants ? Et surtout, quand devez-vous engager des travaux ? En tant que partenaire de vos projets de vie, notre office notarial vous apporte des réponses concrètes et accessibles pour tout comprendre et sécuriser votre projet immobilier.
Pourquoi le plomb et l’amiante sont-ils sous haute surveillance ?
Avant d'aborder la technique, il faut comprendre l’enjeu. Ces substances, massivement utilisées dans le bâtiment par le passé, présentent des dangers réels pour la santé humaine.
L’amiante : le danger invisible
L’amiante a été utilisé pour ses propriétés isolantes et ignifuges jusqu'à la fin des années 90. Lorsqu’il vieillit ou qu’il est manipulé (lors de travaux), il libère des fibres microscopiques. Une fois inhalées, elles peuvent provoquer de graves maladies respiratoires, même des décennies plus tard.
Le plomb : une priorité pour les plus jeunes
Le plomb, présent principalement dans les vieilles peintures, est responsable du saturnisme. Cette intoxication est particulièrement dangereuse pour les enfants et les femmes enceintes, car elle affecte le système nerveux.
Le diagnostic amiante : qui est concerné ?
Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les immeubles (maisons individuelles et appartements) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Pour une vente : L’état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante est indispensable dès la signature du compromis chez votre notaire.
- Pour une location : Le bailleur doit tenir à disposition du locataire le "Dossier Amiante Parties Privatives" (DAPP) pour les appartements.
Existe-t-il des exemptions ? Les exemptions sont simples : si votre bien a été construit après le 1er juillet 1997, vous n'avez aucune démarche à effectuer. Le risque est considéré comme nul car l'usage de l'amiante a été interdit à cette date.
Le diagnostic plomb (CREP) : une question de date
Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Voici ce qu'il faut retenir sur sa validité :
- Vente : Le diagnostic doit avoir moins d'un an si du plomb est détecté. S'il est négatif, sa validité est illimitée.
- Location : Il doit avoir moins de 6 ans si du plomb est présent.
Si votre logement a été bâti après 1949, vous bénéficiez d'une des exemptions légales : ce diagnostic n'est pas requis.
Travaux obligatoires : que faire si le diagnostic est positif ?
La découverte de plomb ou d'amiante ne bloque pas systématiquement une vente immobilière, mais elle impose des responsabilités claires.
En cas de présence d'amiante
Selon l'état de conservation des matériaux, l'expert peut préconiser :
- Une évaluation périodique (tous les 3 ans).
- Des mesures d'empoussièrement.
- Des travaux de confinement ou de retrait (désamiantage) si le matériau est dégradé.
En cas de présence de plomb
Si le diagnostic révèle des peintures au plomb dégradées à des concentrations supérieures à 1mg/cm², le propriétaire (vendeur ou bailleur) est tenu de réaliser des travaux pour supprimer le risque d'exposition. L'objectif est de garantir que les futurs occupants ne pourront pas ingérer des écailles ou des poussières de plomb.
Conseil : N’attendez pas le dernier moment pour réaliser ces diagnostics. Une anomalie détectée tôt vous permet de chiffrer les éventuels travaux et de négocier le prix de vente en toute transparence.
L'importance du notaire dans la gestion des risques
Le notaire ne se contente pas de vérifier la présence des documents. Il protège les parties. En insérant les résultats des diagnostics dans l'acte de vente, il exonère le vendeur de la garantie des vices cachés concernant ces points précis.
Ce qu'il faut retenir
| Diagnostic | Date de construction du bien | Risques principaux | Obligation de travaux |
| Amiante | Avant le 01/07/1997 | Maladies respiratoires graves | Si matériaux dégradés |
| Plomb | Avant le 01/01/1949 | Saturnisme (intoxication) | Si concentration > seuil |
La réalisation de ces diagnostics est une étape protectrice. Elle assure la sécurité sanitaire des habitants et la sécurité juridique du vendeur ou du bailleur.
