Le notaire joue un rôle déterminant lors d’une transaction immobilière. Avant de rédiger l’acte authentique, il collecte un ensemble de documents et procède à de nombreuses vérifications pour s’assurer de la légalité de la vente. Voici la liste des vérifications effectuées par le notaire lors d’une vente immobilière.
Le titre de propriété
Après avoir vérifié l’identité des parties, le notaire demande au vendeur son titre de propriété, document qui prouve qu’il est bien le propriétaire du bien concerné, qu’il s’agisse d’un bien acheté ou reçu en donation ou héritage.
En cas d’indivision, c’est-à-dire si plusieurs personnes sont propriétaires du bien, pour un couple en concubinage par exemple, le titre de propriété permet au notaire de contacter chaque indivisaire pour s’assurer de leur accord sur la vente.
Si le vendeur a perdu son titre de propriété, une copie est disponible pendant 75 ans à l’étude du notaire qui a établi l’acte de vente, puis aux archives départementales passé ce délai.
Le droit de préemption
Lorsqu’un bien est vendu, le vendeur doit s’assurer que l’autorité compétente en urbanisme (très souvent la mairie) ne veut pas s’en porter acquéreur pour un projet d’aménagement urbain. Pour cela, le notaire doit « purger » le droit de préemption urbain. Il envoie à la mairie une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) qui reprend les conditions de la vente. La mairie dispose de deux mois pour renoncer à son droit de préemption et dans ce cas la vente se poursuit. Si la mairie décide d’acheter le bien, on entre dans une procédure de préemption.
À savoir : Si le bien vendu est en location, le propriétaire doit au préalable s’assurer, sous certaines conditions, du droit de préemption du locataire. En effet, un locataire est prioritaire pour acheter le bien en cas de vente.
Les garanties de construction
Si des travaux importants ont été effectués dans le bien immobilier au cours des dix dernières années, le notaire vérifie que le permis de construire est en règle, notamment en cas d’agrandissement ou de modification de la structure.
Le notaire contrôle la garantie décennale et la garantie dommage-ouvrage pour informer l’acheteur sur les recours possibles en cas de malfaçon ou de problème ultérieur.
Le notaire vérifie aussi le nombre de pièces indiqué dans le bien (par exemple si l’acte de propriété indique un nombre de pièces alors qu’à la date de la vente le bien dispose de pièces supplémentaires).
Le certificat d’urbanisme
Lors d’une vente, le notaire adresse à la mairie une demande de certificat d’urbanisme. Ce document juridique stipule les règles d’urbanisme applicables au bien. Il indique s’il existe des servitudes (par exemple un droit de passage). Il précise si le bien est situé dans une zone de protection de monument historique ou dans une zone à risques (zone inondable par exemple).
La validité du certificat d’urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance.
Le notaire peut aussi demander d’autres documents d’urbanisme selon les situations (certificat d’alignement individuel, certificat de non-péril, certificat de conformité pour l’assainissement, certificat de carrières). L’extrait cadastral est également indispensable.
Les diagnostics techniques
Les diagnostics techniques immobiliers doivent être effectués par le vendeur et remis à l’acheteur avant la signature du compromis de vente. C’est ce dont s’assure le notaire en vérifiant que tous les diagnostics nécessaires ont bien été effectués et qu’ils sont en cours de validité.
En cas de copropriété
Si le bien est en copropriété, le notaire contacte le syndic afin d’obtenir un pré-état daté qui doit être daté de moins d’un mois. Il s’agit d’un document certifiant que le vendeur n’est pas en situation d’impayés.
Le notaire demande également tous les documents relatifs à la copropriété pour la parfaite information de l’acquéreur :
- informations financières : montant des charges, état des impayés, montant de la part en cas de travaux votés à venir,
- informations de gestion : règlement de copropriété, procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, droits et devoirs des copropriétaires,
- informations sur l’état de la copropriété : diagnostic technique global s’il existe, carnet d’entretien de la copropriété, plan pluriannuel de travaux.
La situation hypothécaire
Une copie de l’état hypothécaire du bien aide le notaire à connaître l’historique du bien. Ce document détaille sa désignation, tous ses anciens propriétaires, le prix auquel ils l’ont acheté et les éventuelles servitudes. La situation hypothécaire permet aussi de savoir si une hypothèque est en cours sur le logement. S’il n’y a rien à signaler, on parle de « levée d’hypothèque ».
Ces vérifications assurent le nouvel acquéreur qu’il ne sera pas redevable des éventuelles dettes du vendeur.
