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Vendre ou louer : Tout savoir sur le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Vous avez un projet immobilier en vue ? Que vous souhaitiez vendre ou louer, un acronyme va vite devenir incontournable : le DDT. Derrière ces trois lettres se cache le Dossier de Diagnostic Technique, véritable carnet de santé de votre logement. Pourquoi est-il si important ? Parce qu’il garantit la transparence de la transaction et protège tant l’acquéreur que le vendeur. Un DDT incomplet ou périmé peut bloquer une vente ou une location, entraîner une baisse de prix, voire engager votre responsabilité juridique. Pour tout savoir sur la composition exacte de ce dossier et les étapes pour le constituer sereinement avec l'accompagnement de votre notaire, voici les points essentiels à retenir.

Qu’est-ce que le dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Le dossier de diagnostic technique est un ensemble de documents qui informent le futur occupant sur l'état général du bien. Le DDT traite de la performance énergétique, de la sécurité des installations et de la présence éventuelle de matériaux ou substances dangereuses.

L’objectif est double :

  • Informer l'acheteur ou le locataire pour qu'il s'engage en toute connaissance de cause.
  • Protéger le vendeur contre d'éventuels recours pour vices cachés.

La composition complète du DDT : les documents indispensables

La composition du dossier varie selon l'ancienneté du bâtiment, sa localisation et le type de transaction (vente ou location).

Voici les diagnostics les plus courants :

Les 4 étapes clés pour constituer votre DDT

Constituer ce dossier ne s'improvise pas à la dernière minute. Voici les étapes à suivre pour être en règle :

1. Faites l'inventaire des diagnostics nécessaires

Avant toute chose, identifiez quels diagnostics concernent votre logement. La date de construction et la localisation sont les critères déterminants.

2. Choisissez un diagnostiqueur certifié

C'est une étape importante. Le professionnel doit être certifié par un organisme accrédité (comme le COFRAC) et disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Un diagnostic réalisé par une personne non certifiée n'a aucune valeur légale.

3. Préparez la visite du professionnel

Pour gagner du temps, rassemblez les documents utiles :

  • factures de travaux,
  • anciens diagnostics,
  • plans du logement,
  • factures d'énergie.

Assurez-vous que tous les locaux (caves, combles, dépendances) soient accessibles le jour J.

4. Vérifiez les durées de validité

Attention, les diagnostics ont une date de péremption. Si le DPE est généralement valable 10 ans, l'ERP ne dure que 6 mois. Avant la signature de l'acte authentique chez le notaire, nous vérifions systématiquement que chaque pièce du DDT est encore valide.

Le rôle de votre notaire dans la gestion du DDT

Au sein de l'office de Maître Quentin FOUREZ, nous considérons le dossier de diagnostic technique comme une pièce maîtresse de votre dossier de vente. Lors de la rédaction du compromis, nous analysons scrupuleusement chaque rapport.

Si un diagnostic révèle une anomalie (installation électrique défectueuse, présence de plomb), nous vous conseillons sur la marche à suivre pour informer au mieux l'acquéreur et sécuriser votre acte. Notre rôle est de transformer cette contrainte administrative en un gage de confiance pour votre acheteur.

Pourquoi soigner son DDT est-il rentable ?

Un DDT transparent et bien présenté rassure. À l'inverse, un dossier fourni tardivement ou incomplet peut instiller le doute et mener à une renégociation agressive du prix de vente. En suivant ces étapes de manière proactive, vous valorisez votre patrimoine et accélérez la conclusion de la vente.

FAQ

Qui doit payer la réalisation des diagnostics ?
C'est au propriétaire (vendeur ou bailleur) de prendre en charge les frais de diagnostic. Ils ne peuvent pas être imputés à l'acquéreur ou au locataire.
Puis-je réaliser certains diagnostics moi-même pour économiser ?
Non, la quasi-totalité des diagnostics doit être réalisée par un diagnostiqueur certifié possédant une assurance responsabilité civile professionnelle. Seul l'État des Risques (ERP) peut techniquement être rempli par le propriétaire, mais il est souvent inclus par le professionnel.
Quelle est la durée de validité moyenne d'un DDT ?
Il n'y a pas une durée unique. Si le DPE est souvent valable 10 ans, le diagnostic termites ne dure que 6 mois, et l'ERP également. Il faut donc souvent actualiser le dossier entre le compromis et l'acte de vente.
Est-il obligatoire de présenter le DDT dès la première visite ?
Seul le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est obligatoire dès la publication de l'annonce. Pour le reste, le DDT complet doit être prêt au plus tard lors de la signature du compromis ou du bail.
Un mauvais DPE (classé F ou G) m'empêche-t-il de vendre ?
Non, vous pouvez vendre un logement classé "passoire thermique". Cependant, depuis avril 2023, vous devez fournir en complément un Audit Énergétique Réglementaire pour les maisons individuelles ou immeubles en monopropriété.
Doit-on refaire le DDT pour un renouvellement de bail ?
Si le locataire reste le même et que son contrat est reconduit tacitement, il n'est pas nécessaire de fournir un nouveau DDT. En revanche, pour un nouveau locataire, le dossier doit être à jour.
Le diagnostic amiante est-il obligatoire pour tous les logements ?
Non, il n'est requis que pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Que se passe-t-il si l'installation électrique n'est pas aux normes ?
Le diagnostic électricité constate l'état de l'installation mais n'oblige pas le vendeur à faire des travaux. C'est une information pour l'acheteur. Toutefois, en location, le logement doit respecter les critères de décence.
Existe-t-il un diagnostic pour les nuisances sonores aériennes ?
Oui, c'est l'ENSA (État des Nuisances Sonores Aériennes). Il est obligatoire si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit (PEB) d'un aérodrome.
Les dépendances (garage, cave) sont-elles concernées par le DDT ?
Oui. Par exemple, le diagnostic termites ou amiante peut concerner une cave ou un garage indépendant s'ils font partie de l'unité de vente. Le mesurage Loi Carrez, lui, exclut les caves et garages.
Peut-on utiliser le diagnostic d'un ancien propriétaire ?
C'est risqué et déconseillé. Les diagnostics sont établis au nom d'un propriétaire précis. En cas d'erreur du diagnostiqueur, vous ne seriez pas couvert par son assurance si le document n'a pas été établi à votre nom.
Qu'est-ce que le diagnostic "Assainissement" ?
Il concerne les maisons non raccordées au tout-à-l'égout (fosse septique). Si l'installation est non conforme, l'acheteur dispose d'un an après la vente pour effectuer les travaux de mise aux normes.
Le diagnostic plomb concerne-t-il tous les biens ?
Seuls les logements construits avant le 1er janvier 1949 y sont soumis, car c'est à cette date que l'utilisation du plomb dans les peintures a été interdite.
Un DDT est-il nécessaire pour une location saisonnière (Airbnb) ?
Pour les locations de vacances (moins de 4 mois par an), seul le DPE n'est pas obligatoire s'il s'agit d'une occupation de courte durée. Cependant, l'ERP et les autres diagnostics restent recommandés pour la sécurité.
Que risque le vendeur si un diagnostic est manquant ?
L'acheteur peut demander une diminution du prix de vente ou l'annulation de la transaction sans pénalité. De plus, le vendeur perd la garantie des vices cachés et peut être condamné à des dommages et intérêts.
Publié le 5 janvier 2026

Auteur

Maître Quentin FOUREZ

J'accompagne les particuliers dans les moments importants de leur vie personnelle et professionnelle, oriente les entreprises et leurs dirigeants, conseille les investisseurs, les professionnels de l’immobilier et les collectivités.