Le droit de préemption peut être accordé à l’État, aux collectivités territoriales, aux communes, aux départements et aux régions. D’autres organismes, comme les Établissements publics fonciers (EFP), les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), ainsi que les organismes d'HLM peuvent aussi en bénéficier. Enfin, le droit de préemption est une protection qui est reconnue au locataire d’un bien immobilier, mais sous certaines conditions. Voici toutes les informations pour vous aider à y voir plus clair sur l'exercice du droit de préemption.
Le principe du droit de préemption
Pour les collectivités publiques
Le droit de préemption est une entrave à la liberté contractuelle, il doit donc être justifié. Pour les collectivités publiques, il ne peut s’appliquer que s’il correspond au principe de l’intérêt public. L’article L210-1 du Code de l’urbanisme dispose que ce droit peut être exercé « en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement ».
Pour le locataire
Le locataire bénéficie d’un droit de préemption si le propriétaire de son logement décide de le vendre. C’est une protection légale que l’on retrouve dans l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui précise que « Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel […] le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe ».
Bon à savoir : le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préemption si un proche parent du propriétaire (jusqu’au 3e degré inclus) se porte acquéreur du logement au titre de résidence principale pour une durée d’un minimum de 2 ans après la fin du préavis.
L’exercice du droit de préemption
Droit de préemption urbain (DPU)
Si une personne physique ou morale décide de vendre un bien (maison individuelle, immeuble, terrain), la mairie peut exercer son droit de préemption, mais uniquement dans certaines situations. Ainsi, l’article L211-1 du Code de l’urbanisme dispose que « les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan […].
Si la mairie, par délibération du conseil municipal, décide l’application effective d’un DPU, les personnes concernées sont avisées. Dès lors, tout propriétaire souhaitant vendre un bien situé dans cette zone est tenu de faire une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) auprès de la municipalité, avant de conclure un contrat de vente avec un acheteur. Généralement, cette formalité est accomplie par le notaire ; elle permet ainsi d’informer le titulaire du droit de préemption pour qu’il soit en mesure de faire valoir son droit de priorité pour acheter ce bien.
La mairie dispose d’un délai de 2 mois, à compter de la date de réception de la DIA, pour faire connaître sa décision et discuter du prix. Dans l’hypothèse où le propriétaire et la collectivité ne parviennent pas à un accord sur la valeur du bien, c’est la juridiction compétente en matière d’expropriation qui fixera le montant de l’acquisition. Lorsque la mairie ne répond pas dans le délai imparti, cela signifie qu’elle ne souhaite pas préempter.
Droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD)
La législation accorde un droit de préemption dans les ZAD après l’avis de la commune dans l’optique d’accueillir un projet de développement territorial. À compter de la date de publication de l’acte de création d’une ZAD, la mairie peut se substituer à l’acquéreur d’un bien dans cette zone.
S’il y a création d’une ZAD, les zones concernées du plan d’occupation des sols (POS) ou du plan local d’urbanisme (PLU) ne sont plus soumises au droit de préemption urbain (DPU).
Droit de préemption dans les espaces sensibles naturels
Ce droit de préemption est généralement mis en œuvre par le département dans lequel sont situés les espaces naturels qui doivent être préservés. Dans ce cas, le propriétaire qui souhaite vendre un bien situé dans ce périmètre doit envoyer une DIA à la mairie, cette dernière dispose alors d'un délai de 3 mois pour lui faire connaître sa décision.
Droit de préemption du locataire
Ce droit ne s’applique que lorsque le propriétaire du bien décide de le vendre après le départ définitif du locataire. Il doit alors lui donner congé pour la date de fin du bail en lui indiquant le motif. C’est un congé pour vendre qui doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant que le bail prenne fin.
Le locataire dispose alors des deux premiers mois de son préavis pour approuver l’offre de vente. Si tel est le cas, il doit informer le propriétaire de sa décision par lettre recommandée avec avis de réception et lui faire part de son intention éventuelle de contracter un prêt immobilier. À partir de la date d’envoi de son acceptation de l’offre, le locataire a 2 mois pour signer l’acte ou 4 mois s’il fait un emprunt. Le délai de préavis est alors prolongé jusqu’à la réalisation de la vente.
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