Il existe différentes raisons pour lesquelles un propriétaire d’un bien immobilier (terrain, maison individuelle ou immeuble) peut souhaiter en vendre une partie. Que ce soit pour récupérer des liquidités, pour faire un nouvel investissement ou à la suite d’un changement dans sa vie professionnelle ou personnelle, cette opération nécessite un certain nombre de formalités. Tour d’horizon de ces démarches.
Comment vendre une partie de terrain ?
La vente d’une partie de son terrain est subordonnée au respect de la législation (Code de l’urbanisme, Code civil…). Ainsi, votre projet est uniquement réalisable si la partie que vous souhaitez céder à une surface minimum de 300 m2, qu’elle se situe en zone constructible et qu’elle dispose d’une desserte suffisante (accès, réseaux, accessibilité des services incendie).
Pour vous informer, vous devez consulter le plan local d’urbanisme (PLU). Ce document vous permettra de connaître les règles auxquelles vous devez vous conformer comme les distances à respecter par rapport aux autres habitations, le coefficient d’emprise au sol (COS)…
Enfin, depuis le 1er janvier 2020, une étude de sol est obligatoire pour tous les propriétaires de terrains localisés dans des secteurs dont le sol est argileux.
Bon à savoir : avant toute division de terrain, il est possible de faire une étude de faisabilité. Pour ce faire, il suffit de déposer en mairie une demande de certificat d’urbanisme d’information. Ce document a une durée de validité de 18 mois à partir du moment où il vous est délivré. Pendant cette période, le CU d’information vous garantit la pérennité des renseignements qu’il contient. Il n’est pas obligatoire, mais il est fortement conseillé.
Ces étapes étant franchies, vous devrez vous adresser à un géomètre-expert, pour que ce professionnel :
- Procède au bornage de votre terrain afin de tracer exactement ses limites par rapport aux terrains qui sont contigus ;
- Réalise les plans de division de votre terrain et édite le document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC), ce qui permettra au service du cadastre d’attribuer un numéro de parcelle à la partie de terrain que vous souhaitez détacher.
Enfin, il vous restera à :
- Faire une déclaration préalable de division en mairie ;
- En cas de non-opposition de la mairie, afficher la déclaration préalable sur le terrain pendant une période de 2 mois, afin que les tiers puissent éventuellement faire opposition à cette division.
Bon à savoir : si le terrain est divisé en plusieurs lots avec des voies, des espaces ou des équipements communs, vous devez déposer un permis d’aménager et non une simple déclaration préalable de division. Cela sera également le cas si votre terrain est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique ou d’un site classé.
Comment vendre une partie de maison ou d’immeuble ?
Avant d’envisager la vente d’une partie de maison ou d’immeuble en monopropriété, vous devez vous assurer que le bien immobilier ne fait pas l’objet d’un arrêté de péril.
Ensuite, vous devez vérifier que la division permettra de garantir le maintien de la connexion aux réseaux comme l’électricité, le gaz, l’assainissement, la production d’eau chaude sanitaire…
Pour vous aider dans votre projet, il est conseillé de faire appel à un architecte qui sera en mesure de vérifier que celui-ci est réalisable, sachant que la division du bien doit permettre de créer un ou plusieurs logements décents, c’est-à-dire d’une surface de 14 m2 et d’un volume de 33 m3, au minimum.
La division d’une maison ou d’un immeuble ne pose pas de difficultés administratives particulières, dans la mesure où vous ne créez pas une surface supplémentaire. Toutefois, elle nécessite de sortir de la monopropriété, car vous devez créer une copropriété. En effet, les lots vont avoir une façade et une toiture communes, ainsi que des parties utilisées en commun (hall d’entrée, stationnement, cave, local à vélos, espaces verts…).
Vous devez donc faire appel à un géomètre-expert ou à un notaire pour qu’il réalise un état descriptif de division (EDD) et faire rédiger un règlement de copropriété. Ce document précise les modalités de la vie des occupants de la maison ou de l’immeuble. Il permet aussi d’éviter les possibles litiges au sujet de la répartition des charges communes et des éventuels travaux d’entretien et de rénovation.
Bon à savoir : les copropriétés sont tenues d’être enregistrées au registre national des immatriculations. Cette formalité peut être effectuée par le représentant légal de la copropriété ou par un notaire.
