Acheter un appartement est un investissement majeur, qui demande réflexion et anticipation avant son acquisition. Qu’il s’agisse de votre résidence principale, de votre résidence secondaire ou d’un investissement locatif, quelles sont les 5 règles indispensables à connaître pour réussir l’achat d’un appartement ?
1. Définir sa capacité d’achat
Avant toute chose, il est indispensable de définir précisément votre capacité d’achat, qui est composée de votre capacité d’emprunt et du montant de votre apport personnel. Un premier rendez-vous à la banque ou chez votre courtier vous permettra de connaître votre taux d’endettement, basé sur vos revenus et vos charges.
Votre budget doit également prendre en compte tous les frais annexes, comme les frais d'acquisition, les frais de garantie et les intérêts du crédit immobilier. S’il s’agit de votre premier achat, renseignez-vous sur les aides dédiées aux primo-accédants : selon votre situation, vous pouvez par exemple recourir au prêt accession d'Action Logement ou au prêt à taux zéro (PTZ). Certaines collectivités locales accordent également des financements aux primo-accédants.
2. Optimiser les recherches
Vous connaissez votre budget exact ? Vous pouvez désormais vous lancer dans les recherches, mais pas avant d’avoir établi vos critères et listé vos attentes concrètes. Plus vos recherches seront ciblées, plus vous gagnerez en efficacité.
Pour cela, commencez par déterminer la localisation du bien, en tenant compte de vos besoins immédiats, mais aussi à plus long terme : présence de commerces à proximité, d’une crèche ou d’établissements scolaires, de transports en commun, etc.
Quelle surface minimale recherchez-vous ? Combien de chambres ? Souhaitez-vous acheter un appartement dans le neuf ou dans l’ancien ? La présence d’un balcon ou d’un garage est-elle un critère indispensable ? Vous serez peut-être amené à faire des compromis : à vous de savoir en amont à quelles attentes vous acceptez de renoncer pour ne pas trop vous éloigner de votre objectif premier.
3. Faire preuve de vigilance lors des visites
Vous avez repéré un ou plusieurs appartements susceptibles de correspondre à vos attentes ? Après avoir vérifié, via la base de données « Demandes de valeurs foncières », le service Patrim, que le prix de vente semble cohérent avec le marché, vient le moment des visites.
Intéressez-vous tout d’abord au quartier et aux environs immédiats de l’appartement. Vous devez vous balader et interroger les riverains. Y a-t-il des sources de nuisance sonore (bars, route passante), des espaces verts, des commerces ? Une place de parking ou un garage qui vous sont réservés ? N’hésitez pas à revenir à différents moments de la journée et/ou de la semaine pour vous assurer que le quartier est calme.
Prêtez également attention à la sécurité, en vous intéressant à la présence d’un digicode ou d’un gardien, ainsi qu’au type de porte dont est équipé l’appartement (porte blindée ? Serrure multipoints ?) Vérifiez le bon état des parties communes, et demandez à voir les lots annexes, comme la cave ainsi que la place de stationnement ou le parking attribué à l’appartement.
À l’intérieur de l’appartement, renseignez-vous sur le type de chauffage et de production d’eau chaude (collectif ou individuel), l’état des fenêtres, le type de vitrage (simple, double ou triple), la présence de volets, l’état du tableau électrique et le nombre de prises, la présence d’un système de ventilation, le nombre d’arrivées d’eau, l’état des revêtements, etc.
À ce stade, le vendeur n’est tenu de vous fournir qu’un seul diagnostic immobilier : le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il arrive toutefois que d’autres diagnostics aient déjà été réalisés et puissent vous être communiqués. Demandez également la surface loi Carrez, ainsi que la consultation du carnet d’entretien de la copropriété pour connaître les travaux réalisés.
Pensez à vous renseigner sur le montant des charges de copropriété, et n’hésitez pas à prendre connaissance des comptes-rendus d’assemblée générale. Vous pourrez ainsi savoir si des travaux sont prévus, découvrir l’existence d’éventuelles nuisances ou encore connaître la santé financière de la copropriété.
Enfin, demandez à voir le dernier avis de taxe foncière, ainsi que le dernier avis de taxe d’habitation si cet appartement est destiné à être votre résidence secondaire. Des impôts locaux très élevés peuvent sérieusement grever votre budget
4. Évaluer le montant des travaux
Acheter un appartement à rénover peut être une opération intéressante, à une condition toutefois : estimer précisément le montant des travaux.
En effet, un bien nécessitant des travaux est vendu à un prix inférieur à un bien n’ayant pas besoin d’être rénové. Si la différence de prix est censée correspondre au montant des travaux, il arrive cependant qu’elle soit plus importante : un appartement avec travaux trouve souvent preneur moins rapidement, ce qui offre à l’acquéreur une plus grande marge de négociation.
Avant de signer le compromis de vente, il est indispensable de faire chiffrer le montant des travaux en comparant les devis présentés par différentes entreprises. Renseignez-vous également sur les aides existantes, comme le taux réduit de TVA à 10 % pour les travaux d'amélioration, de transformation et d'aménagement de logements construits depuis plus de 2 ans.
5. Ajuster l’offre d’achat
Vous avez eu un coup de cœur pour un appartement, et vous souhaitez faire une offre d’achat ? Selon le contexte, il pourra être préférable de faire une offre d’achat au prix, ou de tenter de négocier le montant à la baisse.
Si le bien est situé dans une zone immobilière tendue, qu’il est en vente depuis peu et qu’il vous a déjà été difficile d’obtenir une visite tant les demandes sont nombreuses, faire une offre d’achat au prix semble l’option la moins risquée. Pour autant, cela ne signifie pas que votre offre sera retenue : si le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, il optera pour le dossier le plus solide en termes de financement.
En revanche, si l’appartement est un peu plus cher que le prix du marché, s’il est en vente depuis plusieurs mois ou si des travaux sont à réaliser, il est possible de faire une offre d’achat à un prix inférieur. La marge de négociation classique est de l’ordre de 3 à 5 %, davantage si le montant des travaux justifie une baisse de prix plus importante, ou si le prix proposé n'est pas cohérent avec le marché.
