La copropriété correspond à une indivision qui est destinée à organiser les relations entre tous les copropriétaires. Pour maîtriser les prises de décisions collectives en copropriété, il est essentiel de bien comprendre les différentes étapes du processus. Les immeubles sous ce régime sont gérés par un syndicat, et les décisions sont adoptées en assemblée générale des copropriétaires, en conformité avec la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967.
L’assemblée générale de copropriété, un moment clé de la prise de décision
L’assemblée générale se tient une fois par an au minimum, mais elle peut être convoquée de manière extraordinaire en cas de besoin urgent. C’est l’occasion de réunir les copropriétaires afin de discuter divers points relatifs à la gestion de l’immeuble.
La convocation, qui est adressée par le syndic de copropriété, doit préciser l’ordre du jour, c’est-à-dire les décisions qui seront soumises à un vote.
L’ordre du jour
L’article 26 du décret du 17 mars 1967 dispose que « L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical », c’est-à-dire avec des membres élus de la copropriété. Toutefois, un ordre du jour réalisé uniquement par le syndic est valable et il n’est pas possible d’en contester le contenu.
La teneur de l’ordre du jour est peu réglementée. Cependant, certaines décisions doivent obligatoirement y figurer. C’est le cas en ce qui concerne la désignation du président, du secrétaire de séance et des scrutateurs. À défaut, toute décision adoptée avant la nomination du président est frappée de nullité.
À tout moment, les copropriétaires ont la faculté de demander au syndic d’inscrire des questions à l’ordre du jour. Cette demande doit être communiquée au syndic, par lettre recommandée, accompagnée si nécessaire des documents utiles à la prise de décision. Dans ce cas, le syndic doit porter ces sujets sur la convocation de la prochaine assemblée (article 10 du décret du 17 mars 1967).
Le vote des décisions
Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire correspond à une quote-part des parties communes (tantièmes). Cette information est disponible sur l’état descriptif de division de la copropriété.
Chaque copropriétaire peut s’exprimer sur les questions inscrites à l’ordre du jour en votant pour ou contre, le plus souvent à main levée. Il est également possible de s’abstenir.
Les règles de vote en assemblée générale
Elles sont différentes selon la nature des décisions à prendre lors de l’assemblée, comme il est spécifié dans la loi du 10 juillet 1965.
La majorité simple (article 24)
Il s’agit de la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents à l’assemblée, représentés ou ayant voté par correspondance. Il n’est pas tenu compte des abstentionnistes.
Cette majorité est suffisante pour des décisions telles que :
- l’adaptation du règlement de copropriété si des modifications législatives et réglementaires sont intervenues après son établissement ;
- l’implantation de places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques ;
- des travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et handicapées qui n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;
- la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;
- l’installation dans l’immeuble d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage ;
- la décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps ;
- la décision de faire réaliser un diagnostic technique global.
La majorité absolue (article 25)
Il s’agit de la majorité des voix des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents lors de l’assemblée générale. Si la majorité n’a pas été obtenue, mais que le projet recueille au moins le tiers des voix, l’article 25-1 dispose qu’il est possible de procéder immédiatement à un deuxième vote à la majorité simple.
Cette majorité est requise pour des décisions telles que :
- la désignation ou la révocation du syndic de copropriété ;
- la désignation ou la révocation des membres du conseil syndical ;
- le mode d’ouverture d’accès de l’immeuble ;
- l’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
La double majorité (article 26)
Il s’agit de la majorité des copropriétaires de l’immeuble qui représente au moins les 2/3 des voix. Sauf indication contraire, si la majorité n’est pas obtenue, mais que la décision recueille au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés et qu’ils représentent au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, un deuxième vote immédiat est possible à la majorité absolue.
Cette majorité est requise pour des décisions telles que :
- la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation de la loge quand elle appartient au syndicat de copropriétaires ;
- des actes d’acquisition immobilière et des actes de disposition ;
- la modification ou l’établissement du règlement de copropriété lorsqu’il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
L’unanimité
Elle est exigée dans les cas suivants :
- la suppression d’un équipement collectif ;
- en cas de suppression du service de conciergerie, si le règlement de copropriété prévoit que cela porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives ;
- l’aliénation des parties communes si leur conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.
Image : freepik
