Les litiges en copropriété sont une réalité fréquente, que ce soit entre copropriétaires ou avec le syndic. Les causes de ces conflits peuvent être variées : nuisances diverses, contestation de décisions prises en assemblée générale, travaux non autorisés, répartition des charges… C’est pourquoi il est primordial de connaître les démarches et outils juridiques à votre disposition pour régler ces différends, tant par des solutions amiables que par des procédures judiciaires.
Les solutions amiables pour régler un litige en copropriété
Tenter de trouver une solution amiable est la première étape recommandée. En effet, il est souvent préférable d’essayer de résoudre les conflits en discutant avec les parties concernées. Un échange direct favorise la plupart du temps la compréhension mutuelle.
S’il s’agit d’un conflit entre copropriétaires, le syndic peut jouer un rôle central dans cette étape, puisque, selon l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il a pour mission d’assurer la gestion de l’immeuble et peut aider à la résolution des litiges mineurs.
Si les discussions avec les intéressés n’aboutissent pas à un accord, il est possible d’envisager une médiation ou un arbitrage.
La médiation
Ce dispositif est encadré par le Code de procédure civile, particulièrement par l’article 131-1. La médiation permet aux parties en conflit de trouver une solution sans saisir la justice. Le médiateur est une personne neutre et impartiale qui est désignée par les parties. Il peut s’agir d’un copropriétaire qui a la confiance de tous ou d’un membre du conseil syndical. Le médiateur a pour mission de renouer le dialogue entre les intervenants, mais en aucun cas de trancher le litige.
En cas de médiation conventionnelle, appelée également médiation extrajudiciaire, le médiateur qui est une personne physique doit remplir deux conditions :
- il ne doit pas avoir fait l’objet d’une condamnation ou d’une incapacité ;
- il doit avoir la qualification requise au regard du litige ou justifier d’une formation ou d’une expérience de la pratique de la médiation.
Bon à savoir : depuis octobre 2023, la tentative de règlement amiable des conflits par une médiation ou une conciliation est obligatoire avant certaines demandes en justice.
L’arbitrage
Contrairement à la conciliation dans laquelle le conflit n’est pas tranché, les décisions arbitrales sont exécutoires. C’est une procédure rapide et confidentielle qui permet donc d’obtenir une résolution définitive du litige.
Les procédures judiciaires pour résoudre un conflit en copropriété
Si aucune solution amiable n’a été trouvée pour résoudre le conflit, plusieurs recours peuvent être mis en œuvre, en fonction de la nature du litige. Avant d’entamer une procédure judiciaire, l’article 145 du Code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
Le tribunal judiciaire
Le tribunal judiciaire, qui a remplacé le tribunal de grande instance depuis le 1er janvier 2020, est compétent pour la plupart des litiges relatifs à la copropriété. Il est donc possible de le saisir pour des conflits entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndic. Cette procédure est encadrée par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Bon à savoir : les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Si le différend porte sur des travaux décidés par l’assemblée générale, l’exécution de ceux-ci par le syndic sera suspendue pendant ce délai.
Dans tous les cas, il est conseillé de solliciter l’aide d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Celui-ci sera en mesure de préparer le dossier et de suivre la procédure.
Le référé
Le référé présente l’avantage d’obtenir des décisions rapides. De plus, le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, dans l’hypothèse où la situation s’avère urgente et évidente (articles 834 et 835 du Code de procédure civile).
Par exemple :
- en cas de travaux sur les parties communes, sans autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires, il peut en ordonner la cessation ;
- en cas de fuite d’eau, il est en mesure d’ordonner une expertise, de décider de l’exécution de travaux, de donner l’autorisation au syndicat des copropriétaires d’accéder à l’appartement d’où provient la fuite pour réaliser les travaux lui-même.
La procédure d’injonction de faire
Elle peut être utilisée pour contraindre un copropriétaire à exécuter une obligation, comme celle de réaliser des travaux dans le respect des règles de copropriété. Cette procédure est prévue dans les articles 1425-1 et suivants du Code de procédure civile.
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