Vendre un bien immobilier en copropriété impose une rigueur absolue, notamment sur la question de la surface. Le mesurage Carrez n'est pas une simple formalité administrative ; c'est une protection juridique majeure pour l'acquéreur et une responsabilité lourde pour le vendeur. Une erreur de calcul de quelques mètres carrés peut entraîner une diminution significative du prix de vente, même après la signature de l'acte authentique. Notre office notarial vous aide à y voir clair afin d’éviter les erreurs et de sécuriser votre transaction.
Qu’est-ce que le mesurage Carrez ?
Instaurée par la loi du 18 décembre 1996, la "Loi Carrez" oblige le vendeur d'un lot de copropriété (appartement, local commercial ou local professionnel) à mentionner la superficie privative du lot dans toutes les promesses et actes de vente.
Attention : cette obligation ne concerne pas les maisons individuelles (sauf si elles sont situées dans une copropriété horizontale) ni les surfaces de moins de 8 m².
La méthode de calcul de la surface : que faut-il compter ?
La méthode de calcul Carrez répond à des règles strictes définies par le Code de la construction et de l'habitation. Il ne s'agit pas simplement de mesurer "au sol".
Les critères d'inclusion
Pour être comptabilisée, la surface doit être close, couverte et présenter une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre
Sont inclus :
- Les chambres, le séjour, la cuisine et la salle de bain.
- Les placards intégrés (si la hauteur est suffisante).
- Les combles aménagés ou non.
- Les vérandas et loggias fermées.
Les exclusions notables
Certains espaces sont systématiquement écartés du mesurage Carrez, même s'ils sont utiles au quotidien :
- Les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 m (sous les pentes de toit, par exemple).
- Les embrasures de portes et de fenêtres.
- Les gaines techniques, poteaux et murs.
- Les cages d'escalier et les marches.
- Les caves, garages et parkings.
- Les terrasses et balcons ouverts.
Les conséquences d'une erreur de mesurage de la surface sur la vente immobilière
L'erreur est humaine, mais en matière immobilière, elle coûte cher. La loi protège l'acheteur contre les surestimations de surface.
La marge d'erreur de 5 %
La loi tolère une différence de moins de 5 % entre la surface mentionnée dans l'acte et la surface réelle. Si l'erreur dépasse ce seuil au détriment de l'acquéreur, celui-ci dispose d'un recours.
L'action en diminution du prix
Si le mesurage réel est inférieur de plus de 5 % à celui annoncé, l'acquéreur peut exiger une diminution du prix de vente proportionnelle aux mètres carrés manquants.
Exemple concret : Vous vendez un appartement annoncé à 100 m² pour 500 000 €. Si un nouveau mesurage révèle que la surface réelle est de 94 m² (soit une erreur de 6 %), l'acheteur peut réclamer une baisse de prix de 30 000 €, soit 6 % du prix total.
Les délais de recours
L'acquéreur a un an à compter de la signature de l'acte authentique pour intenter une action en justice. Passé ce délai, aucune réclamation n'est possible. En revanche, si la surface réelle est supérieure à celle indiquée, le vendeur ne peut pas demander de supplément de prix !
Pourquoi confier le mesurage à un professionnel ?
Bien que la loi n'oblige pas strictement le recours à un diagnostiqueur, il est fortement recommandé de faire appel à un expert certifié.
- La précision technique : Les télémètres laser et la connaissance des jurisprudences évitent les oublis (comme les cloisons non déduites).
- Le transfert de responsabilité : En cas d'erreur de mesurage, c'est l'assurance responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur qui prendra en charge l'indemnisation de l'acheteur, et non votre patrimoine personnel.
Dans le cadre de l'accompagnement proposé par notre office notarial, nous vérifions systématiquement la validité et la cohérence de vos diagnostics immobiliers avant la mise en vente.
Le rôle du notaire dans le contrôle du mesurage
Le notaire assure la sécurité juridique de votre contrat. Lors de la rédaction du compromis puis de l'acte de vente, il s'assure que la mention de la superficie est présente. Si elle manque, l'acheteur peut invoquer la nullité de la vente immobilière dans un délai d'un mois après la signature.
