Le phénomène des squats représente une source d’inquiétude croissante pour les propriétaires immobiliers. En effet, bien que le squat soit nettement moins fréquent que les cambriolages, les victimes d’une occupation illicite de leur bien se trouvent confrontées à deux difficultés majeures : des démarches judiciaires pour retrouver l’usage de leur bien immobilier et, la plupart du temps, des frais conséquents pour sa remise en état. C’est pourquoi de nombreux propriétaires s’interrogent sur l’éventuelle possibilité de contracter une assurance pour se protéger financièrement contre cette catégorie de risque. Or, ce type de garantie n’est en général pas inclus dans l’assurance vol de la multirisque habitation et il n’existe pas, à ce jour, de réelles garanties complémentaires pour couvrir efficacement l’occupation illégale d’un bien immobilier et ainsi assurer les propriétaires contre ce préjudice.
Quelle est la définition juridique du squat ?
Le squat correspond à une occupation illégale de biens immobiliers, sans droit ni titre. Ainsi l’article 226-4 du Code pénal définit le squat comme « l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte […] » et le maintien dans les lieux. C’est ce deuxième critère qui différencie un squat d’un vol ou d’une tentative de vol sur le plan des garanties habitation d’un contrat d’assurance.
De plus, le squat est une situation qui ne doit pas être confondue avec :
- le maintien du cocontractant dans les lieux, alors que le bail est arrivé à son terme et qu’il n’est pas renouvelé
- le cas d’un locataire qui accumule les impayés de loyer tout en restant dans le logement ;
- d’une personne hébergée gratuitement qui refuse de partir.
Ainsi, si les squatteurs peuvent être expulsés même durant la trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, cette action n’est pas possible dans les autres cas d’occupation cités ci-dessus.
En quoi consiste la garantie vol incluse dans l’assurance multirisque habitation ?
Le contrat établi par votre compagnie d’assurance précise les sinistres qui sont couverts par la garantie vol et ceux qui sont exclus.
Généralement, vous êtes protégés en cas de :
- vols par effraction, avec menaces ou violences sur la personne, par introduction clandestine ;
- vols commis en utilisant des instruments, c’est-à-dire le crochetage de la serrure de la porte d’entrée ou l’usage de votre clé si vous l’avez égarée ou qu’elle vous a été dérobée.
Cette garantie couvre également les détériorations immobilières et les actes de vandalisme, à condition qu’ils soient consécutifs à un vol ou à une tentative de vol, ce qui n’est pas le cas pour le squat. De plus, pour que la garantie s’applique, il faut que ces événements se soient produits dans les circonstances qui sont prévues dans votre contrat.
Enfin, elle peut aussi prendre en charge les frais de remise en état du logement cambriolé et les frais d’assistance et de gardiennage, toujours dans le cas d’un vol ou d’une tentative de vol.
Toutefois, il faut savoir qu’une assurance vol ne couvre pas les faits qui sont commis en raison d’un acte de négligence. C’est pourquoi il est important de prendre toutes les précautions pour dissuader les cambrioleurs, en installant des dispositifs de sécurité physique ou un système de télésurveillance.
Bon à savoir : votre contrat d’assurance peut comporter des limitations ou exclusions de la garantie vol en cas d’absence prolongée, ce qui est souvent le cas dans une résidence secondaire. Les conditions de cette clause d’inhabitation sont laissées au libre choix des assureurs.
L’intérêt de contracter une garantie protection juridique
Il n’existe pas à proprement parler de garantie contre le squat. En effet, la prise en charge des risques liés au squat pose une difficulté particulière pour les assureurs, car ces problématiques impliquent souvent des procédures judiciaires prolongées, même si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 permet à présent une procédure accélérée. L’assureur est dès lors peu enclin à couvrir un risque qui ne dépend pas d’un aléa, mais d’une situation durable et coûteuse pour le propriétaire.
Néanmoins, il est conseillé de souscrire une garantie protection juridique, car celle-ci présente certains avantages lors d’une situation de squat comme :
- l’apport de conseils de juristes ;
- une possible prise en charge des frais d’avocat, de commissaire de justice, honoraires d’experts, frais de procédure.
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