La vente d’un bien immobilier en plusieurs lots entraîne certaines contraintes administratives et techniques. Les obligations légales pour vendre un bien à la découpe diffèrent selon qu’il s’agit de la division d’une grande maison ou d’un immeuble d’habitation appartenant à un seul propriétaire.
Comment vendre une maison en plusieurs lots ?
Si la création de plusieurs appartements nécessite d’intervenir sur la façade pour la mise en place d’ouvertures supplémentaires (comme une porte d’entrée ou des fenêtres), il faut commencer par consulter le plan local d’urbanisme (PLU) pour s’assurer que les travaux envisagés sont compatibles avec les règles édictées dans la commune où le bien immobilier est situé.
Bon à savoir : une maison dont la solidité est impactée et pour laquelle le maire a pris un arrêté de péril ne peut pas faire l’objet d’une division.
Les obligations légales
L’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation précise qu’un logement doit avoir une surface minimale de 14 m2 et un volume d’au moins 33 m3.
La division doit permettre le raccordement aux différents réseaux (électricité, eau potable, assainissement, internet…) et chaque lot doit être doté de son propre compteur d’eau, de gaz et d’électricité. Chaque logement doit répondre aux exigences formulées dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Ainsi sont obligatoires :
- Une installation permettant de se chauffer normalement ;
- Une alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants pour chacun des locataires ;
- Des installations d’évacuation des eaux usées munies de systèmes anti-refoulement des odeurs et des effluents avec siphon ;
- Un espace cuisine préinstallé pour recevoir un appareil de cuisson, équipé d’un évier raccordé à l’eau chaude et l’eau froide ainsi qu’au système d’évacuation des eaux usées ;
- Une installation sanitaire avec lavabo, douche ou baignoire, ainsi que des toilettes ;
- Un réseau électrique permettant d’éclairer toutes les pièces et de faire fonctionner les appareils ménagers courants.
Les différentes formalités
Conformément au décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, un état descriptif de division (EDD) doit être établi par un géomètre, un huissier ou un notaire. Cet EDD reprend la situation du bien immobilier, le numéro des futurs lots et les tantièmes correspondants qui serviront au calcul des charges de copropriété, un plan de l’ensemble, ainsi que la quote-part des parties communes.
Aucune autorisation d’urbanisme n’est requise si la division n’entraîne pas la création d’une surface habitable supplémentaire ou si celle-ci ne dépasse pas 5 m2. Dans le cas contraire, une déclaration préalable de travaux est à déposer en mairie pour un agrandissement allant jusqu’à 20 m2. Au-delà, il faut demander un permis de construire.
Bon à savoir : si la surface totale atteint 150 m2, l’obtention d’un permis de construire est obligatoire, quelle que soit l’étendue de la surface créée.
Comment vendre un immeuble d’habitation en plusieurs lots ?
Les formalités préalables à l’opération
Ce type de vente nécessitant la mise en copropriété, vous devez faire :
- Effectuer des relevés par un géomètre qui répartira les tantièmes de la future copropriété
- Réaliser un diagnostic technique global
- Rédiger un règlement de copropriété par un notaire
Les obligations vis-à-vis des locataires
L’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 a mis en place une protection des locataires en leur octroyant un droit de préemption. Cette protection a été renforcée par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006.
Ainsi la vente d’un immeuble en plusieurs lots entraîne, sous peine de nullité de la vente, l’obligation pour le bailleur d’informer chaque locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sur le prix et les conditions de la vente projetée pour le logement qu’il occupe.
Celui-ci jouit d’un droit de préemption sur le logement qu’il habite. Il bénéficie d’un délai de 2 mois pour donner une suite favorable à la proposition qui lui est faite ou pour y renoncer. S’il décide de préempter, il dispose d’un délai de 2 mois pour la réalisation de la vente ou de 4 mois s’il doit obtenir un prêt.
S’il renonce à son droit de préemption, son bail en cours ne pourra pas être résilié. Si l’échéance de son contrat est inférieure à 3 ans, il sera automatiquement renouvelé de 3 ans par le nouveau propriétaire, à la date de la vente effective.
Bon à savoir : ce droit de préemption ne peut bénéficier qu’au locataire en possession d’un bail antérieur à la division ou à la subdivision de l’immeuble (article 10 al. 2 du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 pris pour l’application de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975).
