L’article 1742 du Code civil disposant que « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur […] », si le propriétaire décède, ses héritiers sont tenus de reprendre le bail en cours, que ce soit pour un logement nu ou meublé. Sous certaines conditions, ils pourront toutefois donner congé à leur locataire à l’expiration du bail en cours ou de son renouvellement, en veillant à bien respecter les formalités légales.
Quelles sont les obligations d’un locataire si son propriétaire décède ?
Au décès du propriétaire, le locataire est généralement averti par le notaire. Si le ou les héritiers ont accepté la succession, ils deviennent propriétaires du bien immobilier. Le locataire doit alors verser le loyer et les charges soit sur le compte indiqué par l’héritier unique, soit sur un compte joint ouvert par les héritiers indivis.
Si le propriétaire n’a pas d’héritier, le loyer et les charges doivent être versés à l’office notarial qui est chargé de la succession. Les sommes resteront bloquées tant que le notaire sera en recherche des héritiers potentiels.
Dans le cas où :
- aucun héritier n’est connu ;
- tous les héritiers ont renoncé à la succession ;
- 6 mois se sont écoulés depuis l’ouverture de la succession et les héritiers connus n’ont pas exprimé leur choix ou personne ne la réclame ;
l’article 809 du Code civil dispose que « la succession est vacante ». Le président du tribunal judiciaire prononce alors la déclaration de vacance et la succession peut faire l’objet d’une curatelle pour assurer la gestion des biens du défunt.
Quelles sont les obligations des héritiers vis-à-vis du locataire ?
Ils ne peuvent pas modifier le montant du loyer avant que le bail initial arrive à son terme. Si les héritiers et le locataire le souhaitent, le bail peut être reconduit tacitement dans les mêmes conditions.
En revanche, si les nouveaux propriétaires souhaitent changer le montant du loyer, ils sont tenus d’adresser une offre de renouvellement au locataire. Si ce dernier refuse les nouvelles conditions, il doit quitter son logement.
Les héritiers peuvent-ils résilier le bail à son terme ?
Selon la loi, le bailleur ne peut pas résilier un bail à son terme. Toutefois, la législation prend en compte trois situations qui permettent cette résiliation.
Bon à savoir : certains locataires sont protégés, en cas de congé pour reprise ou pour vendre, en fonction de leur âge et de leurs revenus.
Le congé pour reprise
Le bailleur est autorisé à donner congé au locataire, s’il souhaite faire du bien immobilier sa résidence principale ou celle d’un parent proche, à savoir :
- l’époux, le partenaire de PACS, un concubin depuis au minimum 1 an à la date du congé ;
- un ascendant ou un descendant jusqu’au 3e degré, ou celui de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin.
Le locataire doit recevoir sa notification de congé au moins 6 mois avant la fin du bail, de son 1er renouvellement ou de sa reconduction.
La lettre doit être adressée à tous les signataires du bail, en recommandé avec accusé de réception ou par acte d’un commissaire de justice. Elle peut également être remise en main propre contre émargement. Elle doit indiquer le motif du congé et justifier du caractère réel et sérieux de la reprise. Si le repreneur n’est pas le propriétaire, son lien de parenté doit être précisé.
La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être annexée à la notification de congé.
Bon à savoir : si le logement est meublé, le préavis n’est que de 3 mois.
Le congé pour vendre
Les héritiers doivent respecter le droit de préemption dont bénéficie le locataire. Ainsi, la notification de congé pour vendre adressée à un locataire est considérée comme une offre de vente valable pendant les deux premiers mois du préavis. En plus du motif du congé, la notification doit mentionner :
- le prix et les conditions de vente ;
- le descriptif précis du logement sans obligation d’en donner la superficie ;
- les 5 premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; l’absence de cette mention entraîne la nullité de la lettre de congé.
Enfin, la lettre donnant congé pour vendre doit respecter les mêmes formalités que celle pour reprise.
Bon à savoir : le locataire d’un logement meublé ne bénéficie pas du droit de préemption et le délai de préavis est de 3 mois.
Le congé pour motif légitime et sérieux
La loi ne donne pas une définition exacte du motif légitime et sérieux. Généralement, il s’agit d’une faute du locataire (loyer et charges impayés ou retards récurrents, nuisances causées au voisinage…). La lettre de congé doit contenir le motif invoqué et respecter les mêmes modalités que pour un congé pour reprise ou pour vendre.
Le locataire peut-il contester un congé ?
À la réception de la lettre de congé, le locataire peut contester les motifs avancés, faire valoir le non-respect des formalités ou son statut de locataire protégé, en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception. Si les deux parties ne trouvent pas un accord, l’une ou l’autre peut saisir la commission départementale de conciliation. En cas de désaccord persistant, le locataire peut saisir un juge des contentieux de la protection présent dans chaque tribunal judiciaire.
