L’administration fiscale veille à ce que les biens immobiliers soient vendus au prix du marché, car ce montant a un impact direct sur la base taxable sur laquelle sont calculés les droits de mutation à titre onéreux (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière…).
Y a-t-il une amende en cas d’estimation insuffisante du prix ou de la valeur vénale d’un immeuble ? En cas de mauvaise foi ou de fraude relevée lors d’un contrôle fiscal, l’administration est en droit de procéder à un redressement. L’acquéreur devra alors s’acquitter de DMTO supplémentaires et il sera soumis, tout comme le vendeur, à payer des pénalités de retard sur la vente immobilière sous-estimée.
Comment réagir si l'administration fiscale conteste cette vente immobilière ? Ce qu’il faut savoir.
Comment s’estime la valeur vénale d’un bien immobilier ?
Il n’existe pas de définition juridique de la valeur vénale d’un bien. Toutefois, deux arrêts de la Cour de cassation de 1984 en ont précisé la notion. Ainsi, l’estimation d’un bien ne doit prendre en compte que des « éléments réels d’appréciation – qu’il s’agisse de facteurs d’ordre socio-économique, physique ou juridique -, abstraction faite de circonstances propres à la situation personnelle des parties ».
La valeur vénale d’un bien doit donc prendre en considération la réalité du marché immobilier.
Toutefois, certains critères peuvent intervenir dans la détermination du juste prix, comme :
- des nuisances dans un périmètre proche du bien (implantation d’une usine, d’une porcherie, d’un abattoir, d’une déchetterie…) ;
- des gros travaux ;
- une rénovation énergétique indispensable pour rendre le bien conforme aux nouvelles réglementations ;
- une chute des ventes de biens immobiliers en raison d’une brusque baisse d’activité dans le bassin d’emploi…
En revanche, si la valeur vénale est sous-estimée sans raison valable pour l’administration fiscale et qu’il s’agit uniquement de diminuer les droits de mutation à titre onéreux, il existe un véritable risque de redressement fiscal.
Bon à savoir : il ne faut pas confondre le redressement pour valeur sous-estimée et le redressement pour dissimulation de prix.
En quoi consiste un redressement fiscal sur une vente immobilière ?
L’article L17 du Livre des procédures fiscales dispose que « En ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière […], l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ».
Ainsi, selon l’article 1729 du Code général des impôts, si un contribuable a fait preuve de mauvaise foi, il peut supporter une pénalité qui peut s’élever à 40 % du complément d’impôt dû et, s’il est prouvé qu’il y a eu une manœuvre fraudeuse, la pénalité peut aller jusqu’à 80 %.
C’est l’administration fiscale qui a la charge de prouver la sous-estimation. Elle doit donc effectuer une évaluation en comparant les ventes récentes de biens similaires dans les zones avoisinantes et apporter des éléments de preuve suffisamment nombreux.
Comment réagir face à un redressement fiscal sur le prix d’un bien immobilier ?
Vous avez reçu une notification préalable, par lettre recommandée avec accusé de réception, qui vous informe du motif du redressement, de son montant, des évaluations qui le fondent et de la possibilité de vous faire assister par un conseil à votre convenance.
Bon à savoir : la lettre doit être signée par l’agent responsable et la mention de son grade doit y figurer.
À compter de la réception de ce courrier, vous bénéficiez d’une période de 30 jours pour répondre. Une non-réponse de votre part dans ce délai sera considérée comme une acceptation tacite du redressement qui vous est signifié.
Vous avez alors la possibilité de vérifier un certain nombre d’éléments :
- les références de biens similaires doivent comporter leur adresse exacte, faute de quoi la notification est annulée ;
- la comparaison doit s’effectuer sur plusieurs autres biens ;
- les ventes doivent être antérieures à celle qui est concernée, sans être toutefois trop anciennes ;
- les comparaisons doivent prendre en compte la situation du bien au moment de la vente immobilière (libre ou occupé), la qualité de l’environnement, la proximité de commerces, d’établissements scolaires, les facilités de stationnement…
Vous pourrez ainsi rassembler des éléments pour récuser le bien-fondé des comparaisons et même produire vos propres références.
Bon à savoir : n’hésitez pas à consulter votre notaire, car il a un accès aux bases de données sur les ventes immobilières. De plus, ses références sont rarement contestées par l’administration fiscale.
Une fois vos remarques formulées, l’administration fiscale a un délai de 30 jours pour vous répondre. Si elle tient compte de vos remarques partiellement, ou si elle maintient le montant du redressement, vous avez à votre tour 30 jours pour faire part de votre position.
Si les deux parties ne réussissent pas à trouver un accord, le contribuable ou l’administration est en droit de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour parvenir à un règlement à l’amiable. Si le litige n’est toujours pas résolu, le contribuable n’a alors pas d’autre solution que d’engager une action contentieuse.
