Avant d’acheter des parts de pierre papier, prenez le temps d’identifier les critères qui comptent vraiment par rapport à ce type d'opération pour choisir en toute connaissance de cause : lire les indicateurs essentiels, comprendre la structure des frais et définir clairement votre objectif patrimonial. Une SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) mutualise l’épargne de ses associés pour acquérir et gérer un portefeuille d’immeubles (bureaux, commerces, santé, résidentiel), puis distribue des revenus par nature variables. Ni le rendement ni le capital ne sont garantis, et la liquidité demeure celle d’un placement immobilier non coté. Le rôle du notaire est de sécuriser chaque étape, afin que votre décision soit cohérente avec votre régime matrimonial, votre vision à long terme et votre fiscalité, tout en anticipant la transmission (donation, démembrement). Il veille aussi à la qualité des actes, à leur signature et à leur conservation.
Clarifiez votre objectif et votre horizon à long terme 🎯
Commencez par votre situation (revenus, charges, fiscalité), votre objectif (complément de revenus, préparation de retraite, transmission, diversification) et votre horizon (souvent 10–20 ans).
Ce cadrage oriente la nature de la SCPI (diversifiée, santé, logistique…), le mode de détention (en direct, via crédit, en assurance-vie) et, parfois, une stratégie de démembrement pour optimiser l’effort d’épargne ou préparer une transmission.
Lisez les documents importants avant tout achat de parts de SCPI 📄
Avant d’acheter des parts de SCPI, exigez et lisez le DIC (Document d’informations clés) et les statuts. Ces documents standardisés expliquent la stratégie, les risques, les scénarios de performance, les frais et la durée de détention recommandée. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, le DIC (format PRIIPs) est généralisé à tous les placements collectifs pour faciliter la comparaison entre produits.
Les règles d’information de l’investisseur spécifiques aux SCPI (DIC, statuts…) sont détaillées par l’ASPIM, l’association française des sociétés de placement immobilier. Pensez à la rubrique « Que va me coûter cet investissement ? » du DIC : elle illustre l’impact des frais sur le rendement projeté à plusieurs horizons.
Comprendre les indicateurs d’une SCPI et leurs limites 📊
Le taux de distribution (TD)
C’est l’indicateur de rendement annuel publié par les SCPI. Il a remplacé en 2022 l’ancien TDVM pour plus de lisibilité et d’harmonisation.
Le TD est utile, mais ne doit jamais être le seul critère. Il dépend du contexte de marché, des arbitrages (plus-values distribuées, par exemple) et des frais.
L’AMF rappelle que la performance passée n’est pas gage de performance future et que le capital comme le rendement ne sont pas garantis.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le TOF mesure le remplissage locatif en euros (loyers et indemnités facturés rapportés aux loyers potentiels), indicateur essentiel de la qualité locative. Sa méthode de calcul est définie par l’ASPIM.
La valeur de reconstitution et le prix de part
La valeur de reconstitution reflète la valeur du patrimoine + les frais nécessaires pour le reconstruire. Le prix de souscription doit rester cohérent : tout écart > 10 % avec la valeur de reconstitution doit être justifié et notifié à l’AMF par la société de gestion (borne de marché clé pour détecter une surcote ou une décote).
Depuis 2024, le cadre français a renforcé la fréquence d’évaluation : la profession communique une détermination semestrielle des valeurs de réalisation et de reconstitution, afin de mieux informer les épargnants.
Liquidité, retrait et délai de jouissance ⏳
Les SCPI sont des placements immobiliers non cotés : la liquidité n’est pas garantie. Une demande de retrait, même régulière, peut être exécutée dans un délai indéterminé (point souvent méconnu ou sous-estimé par les épargnants).
Autre paramètre à anticiper : le délai de jouissance (généralement de quelques mois selon les SCPI) entre la souscription et la perception des premiers revenus. Il évite de verser des loyers avant que l’épargne collectée ait été investie. Ce décalage peut peser sur votre trésorerie, surtout en cas de financement à crédit.
Diversification, endettement et gouvernance d’une SCPI 🧩
Diversifier (typologie d’actifs, géographies, locataires, durées fermes des baux) réduit l’exposition à un secteur ou à une zone.
Surveillez :
- l’endettement (effet de levier),
- la politique d’arbitrage (achats/ventes d’actifs),
- la gouvernance (conseil de surveillance, transparence des bulletins)
- la qualité du gestionnaire dans la durée.
Les bulletins trimestriels et rapports annuels détaillent ces éléments et appliquent les méthodes de calcul normalisées par l’ASPIM (TD, TOF, performance globale).
Les frais, la fiscalité et le mode de détention 🧾
Les frais existent à la souscription, en gestion et parfois à la sortie. Ils impactent directement la performance nette. Le DIC en donne une lecture standardisée, indispensable pour comparer.
Côté fiscalité, vos revenus de SCPI entrent en revenus fonciers (ou dans l’enveloppe de l’assurance-vie selon le cas), avec des modalités spécifiques si la SCPI détient des actifs à l’étranger.
Le mode de détention (en direct, en démembrement, via une donation de la nue-propriété…) se décide au cas par cas avec votre notaire.
Votre check-list avant de choisir une SCPI 🧠
Voici comment, très concrètement, lire et croiser les informations dans vos documents (DIC, statuts, bulletin, rapport annuel) :
- Définissez votre objectif et votre horizon : votre besoin de revenus (immédiats ou différés), votre fiscalité aujourd’hui et demain, votre tolérance au risque immobilier.
- Indicateurs : un TD régulier et un TOF élevé sont positifs, mais à confronter à la stratégie (discipline d’acquisitions, profil des baux, vacance, réserves).
- Prix vs valeur de reconstitution : privilégier une cohérence (écart contenu), comprendre les revalorisations à la hausse comme à la baisse.
- Liquidité et délai de jouissance : accepter la non-instantanéité de l’entrée comme de la sortie. Évaluer l’adéquation si vous financez à crédit.
- Frais : vérifier les coûts totaux dans le DIC et leur impact à plusieurs horizons.
Où le notaire apporte-t-il de la valeur ajoutée ? ⚖️
Le notaire ne vend pas de SCPI. Il vérifie, sécurise et contextualise votre décision :
- Cohérence patrimoniale (couple, enfants, régime matrimonial, protection du conjoint),
- Transmission (donation, démembrement de propriété, clauses spécifiques),
- Traçabilité et conservation des actes (sécurité juridique, acte authentique électronique, MICEN).
Choisir une SCPI, c’est croiser des indicateurs (TD, TOF, valeur de reconstitution), comprendre les frais, accepter la liquidité limitée et aligner le tout avec un projet patrimonial clair. L’information existe (normalisée, encadrée par l’AMF et l’ASPIM) mais son interprétation dépend de votre situation. Votre notaire est là pour transformer une intention d’investissement en décision éclairée et juridiquement sécurisée, au service de votre famille et de votre avenir.
