Transmission du patrimoine à ses enfants de son vivant, nombreux avantages fiscaux, poursuite du même train de vie qu’actuellement, c’est ce que permet la donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit. Au décès du donateur, le bien revient définitivement et en totalité à ses enfants.
Nous vous expliquons tout pour faire une donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit.
Qu’est-ce que la donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit ?
Le donateur (celui qui fait la donation) transfère la nue-propriété d’un bien immobilier à un donataire (bénéficiaire) mais en conserve l’usufruit. On l’appelle alors l’usufruitier. Il a le droit de jouir du bien, sans en être propriétaire, c’est-à-dire qu’il peut y vivre ou le louer et dans ce cas percevoir les fruits (les loyers). L’usufruitier veille à entretenir le bien et en supporte la taxe foncière.
Celui qui reçoit la propriété du bien, appelée nue-propriété, est le nu-propriétaire. Il possède les murs du bien et il a le droit de le vendre s’il le souhaite, avec l’accord du donataire. Il est redevable des coûts des réparations exceptionnelles liées au bien. La donation avec réserve d’usufruit est irrévocable.
Comment faire une donation avec réserve d’usufruit ?
Le recours à un notaire est obligatoire pour rédiger un acte de donation authentique. Le notaire s’assure aussi que le bénéficiaire accepte la donation.
Il est possible d’ajouter certaines clauses particulières à l’acte notarié :
- Droit de retour conventionnel : si le bénéficiaire décède avant le donateur, le bien appartient de nouveau au donateur
- Clause dite d’inaliénabilité : le donataire n’a pas le droit de vendre ou de transmettre le bien reçu. Cette clause ne peut durer au-delà de 20 ans.
- Clause de répartition des charges : elle indique la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour la taxe foncière par exemple.
Les avantages fiscaux de la donation avec réserve d’usufruit
Pas de droits de succession
En cas de donation avec réserve d’usufruit, au moment du décès de l’usufruitier (le donateur), le bénéficiaire récupère la propriété entière du bien et bénéficie d’une exonération des droits de succession.
Droits de donation avantageux
Ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et varient selon l’âge du donateur, conformément au barème de l’article 669 du Code général des impôts.
Par exemple :
- Si le donateur est âgé de 51 ans à 60 ans, la valeur de l’usufruit est de 50 % et celle de la nue-propriété est de 50 %
- Entre 61 et 70 ans, usufruit 40 % et nue-propriété 60 %
- Entre 71 et 80 ans, usufruit 30 % et nue-propriété 70 %
- Entre 81 et 90 ans, usufruit 20 % et nue-propriété 80 %
- Plus de 91 ans, usufruit 10 % et nue-propriété 90 %
En clair, plus le donateur est jeune et plus la valeur de la nue-propriété est faible. Par conséquent, les droits de donation sont aussi plus faibles.
Prenons un cas concret : le propriétaire d’une maison estimée à 300 000 € est âgé de 65 ans. Il souhaite faire une donation avec réserve d’usufruit à son unique enfant. La valeur de la nue-propriété est donc de 60 %. Les droits de donation seront calculés sur 180 000 € (valeur maison 300 000 € divisée par valeur nue-propriété 60 %).
En l’absence de donation avec réserve d’usufruit, les droits de succession seraient calculés sur la base de 300 000 € au moment du décès du père.
Abattement fiscal
En plus du calcul des droits de donation, des abattements s’appliquent. Ils varient selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire.
Un parent a par exemple le droit à un abattement de 100 000 € tous les 15 ans s’il souhaite faire une donation à un enfant.
Si on reprend le cas concret précédent, il faut appliquer un abattement de 100 000 € aux 180 000 €. Les droits de donation seront alors calculés sur la base de 80 000 €.
Se faire accompagner d’un notaire pour effectuer une donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit est indispensable pour bien calculer les avantages à la fois pour le donateur et pour le donataire. Pour cet acte notarié, il faut prévoir de régler les frais de notaire qui s’élèvent à environ 2 % du montant de la donation, la taxe de publicité foncière, la taxe de sécurité immobilière et la TVA applicable sur les frais de notaire et la taxe de publicité foncière.
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