Si la société civile immobilière (SCI) présente de nombreux avantages, elle comporte aussi des inconvénients qui ne doivent pas être négligés. Aussi avant de vous lancer dans le montage de ce type de structure juridique, il est préférable de bien connaître les modalités de sa mise en place et son fonctionnement.
1. La complexité de l’élaboration des statuts d’une SCI
La rédaction des statuts est un acte obligatoire pour la création d’une SCI ; il doit être écrit. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique. Il revêt une importance majeure, car ce sont les statuts qui vont déterminer les rapports entre les associés et prévenir dès lors le risque de conflits entre eux. C’est pourquoi il est recommandé de faire intervenir un professionnel compétent (notaire, avocat, expert-comptable…) qui sera à même de vous conseiller.
Ainsi, l’organisation de la gérance qui est l’organe exécutif de la société civile peut se faire avec un gérant unique ou sous la forme d’une co-gérance. Le choix du ou des gérants, ainsi que l’étendue de leurs pouvoirs sont des points majeurs qui demandent réflexion.
2. Des obligations de fonctionnement assez contraignantes
Les associés doivent se réunir en assemblée générale pour toute prise de décisions et celles-ci doivent faire l’objet d’un procès-verbal signé par le gérant.
Une SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu. Elle n’est donc pas obligée légalement de tenir une comptabilité. Toutefois, celle-ci est fortement conseillée. En effet, selon l’article 1856 du Code civil, « Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés ». De plus, les associés ont le droit de contrôler la comptabilité et la gestion de la SCI en se faisant communiquer les livres et les documents sociaux (article 1855 du Code civil) et sont en droit de poser des questions écrites sur sa gestion sociale.
En revanche, lorsque la SCI opte pour l’imposition sur les sociétés ou qu’elle y est assujettie d’office (exigence précisée dans les statuts, activité commerciale, présence d’un associé relevant du régime de l’IS ou des BIC…), elle doit tenir une comptabilité selon les règles commerciales (différents journaux, grand livre, livre-journal, livre d’inventaire…), ce qui peut nécessiter l’intervention d’un expert-comptable, donc des frais supplémentaires.
En cas de non-respect de ces obligations, une SCI court le risque d’être considérée comme fictive, ce qui peut entraîner une procédure de dissolution diligentée par l’administration fiscale.
3. Des prêts immobiliers inaccessibles aux SCI
Il n’existe pas de solution de financement particulière pour une SCI. En revanche, celle-ci ne peut pas bénéficier des prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt conventionné) ; elle ne peut pas non plus utiliser les avantages liés à un PEL ou un CEL. Il en est de même pour une SCI familiale, même si le prêt est destiné à l’acquisition de la résidence principale de la famille, car celle-ci ne sera pas directement propriétaire de son logement.
4. La responsabilité illimitée des associés
Cette responsabilité ne doit pas être oubliée lors de l’attribution des pouvoirs décisionnaires au gérant. Cela signifie que, dans une SCI, chaque associé engage son patrimoine personnel et est contraint de rembourser les dettes de la société en cas de mauvaise gestion, à hauteur des parts qu’il détient au capital social.
En effet, sur le plan juridique, la SCI est seule créancière de l’obligation de mise en garde par l’organisme financier. En cas de problème, le juge apprécie uniquement le caractère averti de cet emprunteur, en l’occurrence le gérant. Si ce dernier est considéré comme étant compétent et conscient du risque qu’il prend, les associés ne pourront pas invoquer une faute du prêteur et seront tenus au remboursement.
5. Une procédure complexe pour les cessions de part
La cession de parts doit recueillir au préalable l’aval des autres associés ou de la majorité d’entre eux selon les dispositions prises dans les statuts. La cession de parts à des personnes extérieures à la SCI est réglementée. Ainsi l’associé qui souhaite quitter la SCI doit faire une demande d’agrément à l’assemblée des associés. Cette cession a pour conséquence une nouvelle répartition du capital social, donc une modification des statuts de la société et une parution dans un journal d’annonces légales.
Bon à savoir : en fonction de ce qui est stipulé dans les statuts, en cas de décès d’un associé, la transmission de ses parts sociales aux héritiers est libre ou fait l’objet d’une procédure d’agrément.
