Une Société Civile Immobilière (ou SCI) permet d’acquérir et de gérer un bien immobilier avec une fiscalité avantageuse. Si elle a opté pour l’impôt sur les sociétés (ou IS), la SCI doit obligatoirement tenir une comptabilité et procéder à l’amortissement de son bien. Cette répartition comptable du coût du bien sur sa durée de vie a un impact important sur la fiscalité et la trésorerie de la SCI. Afin de l’optimiser, nous vous expliquons quelle forme d’amortissement est la plus adaptée et la plus judicieuse pour une SCI à l’IS.
Qu’est-ce qu’un amortissement ?
L’amortissement est un terme comptable qui définit la perte de valeur, ou dépréciation, que subit un bien immobilisé (ou immobilisation) au cours du temps et à l’usage.
Les immobilisations concernées par l’amortissement dans une SCI sont les suivantes :
- Les biens immobiliers : maison, appartement, immeuble et tout ce qui les compose (toiture, murs, gros œuvre)
- Les biens mobiliers : matériel, outillage, mobilier et matériel de bureau et informatique
Le terrain sur lequel est construit le bâti est exclu des immobilisations, car il ne perd pas de valeur dans le temps ni à l’usage.
Il existe deux types d’amortissement dont le choix dépend de la nature des actifs détenus et des objectifs de la SCI.
L'amortissement linéaire (ou amortissement long)
C’est le plus répandu. La somme amortie correspond à la dépréciation du bien répartie sur sa durée de vie et est identique chaque année. Cette méthode de calcul est à privilégier pour une charge fiscale plus régulière et une trésorerie plus prévisible. Elle est le plus souvent utilisée dans les investissements immobiliers et locatifs.
L'amortissement dégressif (ou amortissement court)
Il consiste à déduire des sommes plus importantes lors des premières années d’utilisation du bien et donc de réduire la durée d’amortissement. Il est à réserver aux biens ayant une durée de vie courte. Cependant, il est très peu utilisé dans les SCI à l’IS, car il concerne principalement les immobilisations incorporelles, c’est-à-dire les marques, logiciels ou brevets, ainsi que les bâtiments et le matériel des entreprises hôtelières.
Les principes de l’amortissement dans une SCI à l’IS
C’est l’administration fiscale qui fixe les durées d’amortissement usuelles, mais c’est le chef d’entreprise, avec l’aide de son expert-comptable, qui décide de la durée de l’amortissement souhaité.
Pour l’amortissement linéaire :
- Pour un immeuble bâti : de 20 à 50 ans à un taux annuel compris entre 2 et 5 %
- Pour la toiture et les installations électriques : 25 ans à 4 %
- Pour l’étanchéité et les agencements intérieurs : 15 ans à 6,67 %
- Pour le gros œuvre : 80 ans à 1,25 %
Pour l’amortissement dégressif :
- 1,25 % pour une période d’utilisation égale à 3 ou 4 ans
- 1,75 % de 5 à 6 ans
- 2,25 % au-delà de 6 ans
À noter : dès que le résultat de l’amortissement dégressif est inférieur au résultat de l’amortissement linéaire, il est obligatoire de repasser au mode linéaire.
Les avantages de l’amortissement pour une SCI à l’IS
Une optimisation fiscale
Toutes les charges engagées dans la société sont déductibles du résultat imposable :
- Frais d’acquisition du bien (frais d’agence, de notaire et d’enregistrement)
- Amortissements sur le prix d’achat du bien
- Amortissements sur le coût des travaux de reconstruction ou d’agrandissement
- Amortissements sur le coût des travaux d’amélioration d’un bien à usage commercial ou professionnel
Une réduction de l’impôt sur les sociétés
L’IS prend comme base de calcul toutes les charges et tous les amortissements de la SCI. Cette dernière profite donc chaque année d’un impôt sur les sociétés réduit, voire parfois égal à zéro. Ce gain financier permet de compenser la perte de valeur du bien.
Depuis le 1er janvier 2023, le taux de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer sur les bénéfices inférieurs à 42 500 € sous certaines conditions.
Les limites de l'amortissement dans une SCI à l’IS
Lourde imposition des plus-values
En cas de revente du bien, la SCI à l’IS est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières professionnelles.
La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (ou VNC) du bien, et non pas sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien comme c’est le cas pour les particuliers. Les amortissements réalisés sont donc déduits du prix d’achat et augmentent considérablement la plus-value.
Pas d’abattement
Aucun abattement pour durée de détention n’est appliqué sur le montant de la plus-value qui est ajouté aux bénéfices de la SCI, augmentant ainsi le montant de l’impôt sur les sociétés.
Un long amortissement est généralement préférable pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, car il permet une dépréciation plus lente et régulière du bien et donc une meilleure gestion de sa trésorerie. Il maintient aussi une base d'actifs importante, ce qui peut être intéressant en cas de revente ultérieure. Le recours à un expert-comptable est conseillé afin de choisir la méthode d’amortissement la plus adaptée.
