De loin, les pierres papier se ressemblent. De près, elles n’ont pas le même cap : la SCPI de rendement vise des revenus réguliers, la SCPI fiscale cherche d’abord un avantage d’impôt. Comprendre la différence entre une SCPI de rendement et une SCPI fiscale, c’est décider de ce qui pilotera vos revenus, votre durée de détention, votre fiscalité et votre niveau de risque. Dans les lignes qui suivent, nous clarifions leur fonctionnement et leurs différences, passons en revue atouts, limites et pièges selon votre profil, puis vous donnons une méthode pour choisir en confiance.
Deux familles de SCPI, deux objectifs
La SCPI de rendement
Leur but premier est de verser des revenus locatifs réguliers (dividendes), issus surtout d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique, santé…). Le moteur, ce sont les loyers. La boussole, c’est le taux de distribution annuel. C’est de la pierre papier orientée cash-flow.
La SCPI fiscale (dite aussi SCPI d’habitation)
Les SCPI fiscales investissent dans du logement éligible à un dispositif fiscal (Pinel, Malraux, parfois déficit foncier via des montages dédiés), afin d’accorder au souscripteur une réduction d’impôt (ou une imputation de charges) en échange d’un engagement de détention long et de la mise en location selon des critères stricts. Autrement dit : l’objectif est d’abord fiscal, le revenu locatif vient loin derrière.
À retenir : la différence entre une SCPI de rendement et une SCPI fiscale, c’est l’objectif. Revenus réguliers vs avantage d’impôt. Le reste (durée, risques, liquidité) découle de ce choix.
Comment ça marche ?
SCPI de rendement : « j’achète des loyers »
Vous souscrivez des parts. La société de gestion acquiert, loue, entretient, encaisse et vous redistribue des revenus (souvent trimestriels). Les frais existent (entrée, gestion, cession) et ni le rendement ni le capital ne sont garantis. La SCPI est peu liquide : on sort en fonction de l’offre et la demande (marché secondaire ou rachat selon la forme de capital). C’est un placement à long terme (fréquemment 10 à 20 ans).
SCPI fiscale : « j’achète un avantage fiscal encadré »
Votre souscription finance des logements éligibles (selon le dispositif). La réduction d’impôt se calcule uniquement sur la part de la souscription réellement affectée aux dépenses éligibles (pas sur 100 % de votre chèque), avec des conditions de pourcentage et des plafonds (par ex. plafond global de 300 000 €/an pour le Pinel). En contrepartie, vous devez conserver vos parts sur une durée minimale et respecter les règles de location (durée, loyers, ressources des locataires, zones…).
Zoom fiscal
Pinel via SCPI
Réduction d’impôt étalée, taux et conditions du dispositif Pinel fixés par la loi (et régulièrement ajustés). L’avantage est lié au respect des conditions (logement, zones, plafonds, durée de location, engagement de la SCPI). La base de la réduction en SCPI est proratisée. On ne retient que la fraction de votre souscription servant aux dépenses éligibles.
Malraux (restauration dans des secteurs protégés)
Réduction d’impôt au titre des dépenses de restauration éligibles au dispositif Malraux, dans un cadre légal très précis. Certaines SCPI structurent des programmes d’habitation pour porter ces dépenses.
Déficit foncier (logement nu)
Possibilité d’imputer certaines charges de travaux sur vos revenus fonciers puis, le cas échéant, sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
👉 Quel que soit le dispositif, gardez en tête que les conditions, les plafonds, l’assiette de la réduction, l’horizon de détention et la conformité sont déterminants.
Frais, risques, horizon : des points communs mais vécus différemment
Frais
En SCPI, les frais font partie du modèle. À l’entrée, comptez en général 5 à 12 % du prix de part. Chaque année, des frais de gestion, souvent 8 à 10 % des loyers encaissés, rémunèrent l’acquisition des biens, le suivi des travaux et la gestion locative. À la sortie, des frais de cession peuvent s’appliquer selon les modalités prévues. Ces niveaux reflètent tout simplement la réalité d’un actif immobilier géré pour vous.
Risque
Ni le capital ni les revenus ne sont garantis : la vacance locative, la renégociation des loyers et les cycles immobiliers peuvent affecter la performance. La liquidité est aussi plus faible que pour des titres cotés : le délai et le prix de revente dépendent du marché des parts au moment où vous sortez.
Horizon
L’AMF recommande un placement long (souvent 10–20 ans). Pour les SCPI fiscales, la durée minimale est juridiquement contrainte par le dispositif (et le calendrier des chantiers et mises en location), au-delà de l’intérêt économique de garder longtemps pour amortir les frais.
💡 Conséquence pratique : si vous visez du revenu régulier à moyen/long terme, regardez une SCPI de rendement. Si votre priorité est d’alléger l’impôt en respectant un cahier des charges (zones, loyers, durée), une SCPI fiscale peut s’envisager, à condition d’accepter une souplesse moindre et une liquidité encore plus contrainte pendant la période d’engagement.
Comment choisir ?
- Quel est votre objectif n°1 aujourd’hui ? Recevoir des revenus (rendement) ou réduire l’impôt (fiscal). Posez-le clairement sur la table.
- Horizon de détention réel : pouvez-vous immobiliser la somme au moins 10 ans (et plus pour les SCPI fiscales) ? Si vous prévoyez un besoin de liquidités court/moyen terme, prudence.
- Taux marginal d’imposition et situation patrimoniale : la pertinence d’un schéma fiscal dépend de votre TMI, de vos autres revenus fonciers et de votre enveloppe de niches. Les plafonds et assiettes ne se devinent pas.
- Tolérance au risque : il faut accepter que le taux de distribution fluctue et que la valeur de part s’ajuste au rythme du marché. Cette variabilité est inhérente à la pierre papier.
- Lecture des documents clés : ne souscrivez pas sans avoir lu au minimum le DIC (document d’informations clés), la note d’information, les statuts, le rapport annuel et les bulletins trimestriels.
Cas d’école
Vous visez des revenus complémentaires à 12–15 ans. Privilégiez une SCPI de rendement diversifiée, éventuellement avec un crédit si votre profil s’y prête.
Vous payez beaucoup d'impôt sur le revenu aujourd’hui et vous pouvez vous engager sur une durée longue. Une SCPI fiscale peut optimiser votre charge fiscale, à condition d’accepter un revenu courant souvent plus faible, une liquidité restreinte pendant l’engagement, et de respecter strictement les paramètres (zones/loyers/ressources).
Vous avez déjà des revenus fonciers. Des schémas centrés sur les travaux (logement nu) permettent d’activer le déficit foncier : jusqu’à 10 700 € par an imputables sur le revenu global, l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Dans cette logique, le montage financier et le calendrier des travaux pèsent autant que le choix du support.
Les bonnes pratiques à utiliser pour sécuriser votre projet
- Effectuer un diagnostic patrimonial avant tout : objectifs, horizon, flux, TMI, autres actifs. C’est la base d’un choix éclairé et documenté. Et cela évite les souscriptions coup de cœur.
- Contrôler les documents précontractuels : DIC, statuts, note d’info, rapport annuel, bulletins. Cherchez les frais, la politique d’investissement, les risques, le marché secondaire.
- Évaluer le patrimoine sous-jacent comme pour un bien en direct (qualité, localisation, vacance, travaux).
- Ne pas sur-immobiliser son épargne. La SCPI est peu liquide. Il est vivement conseillé de garder une trésorerie de précaution.
- Anticiper la transmission : l’investissement s’intègre à une stratégie globale (SCI, donation…).
L’AMF rappelle que la SCPI est un placement à long terme, non garanti, avec des frais et une liquidité moindre que des actifs financiers. La clé, c’est la diversification, la lecture des documents et l’adéquation à vos besoins. Ce cadre protège l’épargnant tout en laissant le risque immobilier au cœur du produit.
Choisir entre SCPI de rendement et SCPI fiscale, c’est d’abord clarifier votre priorité (revenu ou impôt), votre horizon de détention, et votre tolérance aux contraintes. Ensuite seulement, on entre dans la sélection fine : qualité du patrimoine, politique d’investissement, frais, liquidité, conformité fiscale. Un accompagnement notarial permet d’aligner votre projet avec votre situation familiale et patrimoniale, de sécuriser la documentation, et de planifier l’après (revente, donation, succession).
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