Les parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) sont un moyen d'investir dans l'immobilier qui continue de produire des revenus même après votre décès, et qui se transmettent sans complication à vos héritiers. Mais que se passe-t-il concrètement en cas de décès ? La succession de ces parts soulève des points clés sur les étapes à suivre, les frais associés et les avantages fiscaux possibles. Dans un contexte où l'immobilier représente souvent une part importante de l'héritage, bien comprendre ces règles de transmission permet d'éviter les imprévus désagréables. Décryptage.
Le mécanisme de transmission des parts de SCPI au décès
Lorsque survient un décès, les parts de SCPI intègrent directement le patrimoine successoral du défunt. Elles ne disparaissent pas ni ne se vendent automatiquement. Au contraire, elles se transmettent aux héritiers selon les règles de la dévolution successorale, qu'il y ait un testament ou non. Les enfants et le conjoint survivant sont prioritaires, suivis des parents ou frères et sœurs si nécessaire.
Cette transmission maintient la continuité des revenus locatifs, car les parts continuent de produire des dividendes. La société de gestion suspend temporairement les opérations sur ces parts, comme le versement des loyers, jusqu'à la finalisation des formalités.
Une fois réglée, la transmission permet aux nouveaux propriétaires de décider librement : conserver pour percevoir les revenus ou vendre pour obtenir des liquidités. Ce processus assure une flexibilité rare dans les investissements immobiliers, évitant les blocages souvent rencontrés avec des biens physiques.
Le rôle essentiel du notaire dans le processus
La transmission des parts de SCPI en cas de décès nécessite impérativement l'intervention d'un notaire, car ces actifs sont assimilés à de l'immobilier.
- Le notaire établit d'abord un acte de notoriété, document très important qui identifie les héritiers et autorise le transfert.
- Il calcule ensuite la valeur des parts au jour du décès, base pour les droits de succession. Si les parts sont en indivision, le notaire gère le partage pour mettre fin à cette situation temporaire, évitant les conflits potentiels. Même pour des successions modestes, son rôle reste obligatoire, contrairement à certaines procédures simplifiées pour d'autres biens.
Nous accompagnons au sein de notre office notarial ces étapes avec précision, en veillant à une exécution rapide et conforme. Ce professionnel sécurise l'opération, en intégrant si besoin des dispositions testamentaires pour une répartition personnalisée.
Les implications fiscales à connaître
Les droits de succession s'appliquent sur la valeur des parts de SCPI au moment du décès, après déduction des dettes éventuelles. Le barème est progressif, dépendant du lien de parenté.
- Pour les enfants, un abattement de 100 000 € par parent s'applique tous les 15 ans, réduisant souvent l'impôt à zéro pour des montants modérés.
- Les conjoints ou partenaires de PACS bénéficient d'une exonération totale.
- Au-delà, les taux grimpent de 5 % pour les petites tranches jusqu'à 45 % pour les plus élevées.
- Ajoutez un droit de partage à 2,5 % si un partage notarié est requis.
La société de gestion peut facturer des frais de dossier, généralement inférieurs à 200 €.
Bon à savoir : Si les parts ont été acquises avec des avantages fiscaux comme la loi Pinel, ces réductions d'impôt restent acquises même en cas de décès prématuré.
Les stratégies d'optimisation via le démembrement
Anticiper la transmission des parts de SCPI en cas de décès passe souvent par le démembrement de propriété. Cette technique sépare l'usufruit, droit de percevoir les revenus, de la nue-propriété, droit de disposer du bien ultérieurement. Un parent peut ainsi donner la nue-propriété à ses enfants tout en gardant l'usufruit pour continuer à toucher les loyers. Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires. La valeur taxable de la nue-propriété dépend de l'âge du donateur : par exemple, 50 % de la pleine valeur si entre 51 et 60 ans. Cela minimise les droits de donation, avec l'abattement de 100 000 € renouvelable. Pour un usufruit temporaire, la valeur s'estime à 23 % par décennie.
Cette approche, réalisée chez un notaire, offre une planification patrimoniale astucieuse, préservant les revenus tout en allégeant la fiscalité future.
Les avantages d'une donation de son vivant
Donner des parts de SCPI de son vivant optimise la transmission en cas de décès ultérieur.
- Chaque parent peut ainsi transférer jusqu'à 100 000 € par enfant sans payer de droits de donation, et cela tous les 15 ans.
- Pour les petits-enfants, cet abattement s'élève à 31 865 €.
Une donation-partage, réalisée chez un notaire, fixe la valeur des biens au moment du don et évite toute réévaluation au décès, ce qui simplifie les choses.
Vous pouvez aussi intégrer ces parts dans un contrat d'assurance-vie : cela les exclut de la succession et offre une fiscalité plus légère, avec un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire si la donation est faite avant vos 70 ans.
Autre option : passer par une société civile immobilière (SCI). Cela sépare la transmission des parts sociales de celles de la SCPI, et permet des réductions pour minorité ou illiquidité.
Ces stratégies, recommandées par un notaire expérimenté, peuvent transformer une succession compliquée en un héritage bien organisé.
Les spécificités selon le mode de détention des parts de SCPI
Le mode de détention influence la transmission des parts de SCPI en cas de décès.
- En direct, elles suivent le droit commun successoral.
- Dans une assurance-vie, elles échappent à la succession via la clause bénéficiaire, avec une fiscalité avantageuse.
- En SCI, ce sont les parts de la société qui se transmettent, selon les statuts.
- Si démembrées, seul l'usufruit s'éteint au décès, la nue-propriété revenant automatiquement sans impôt. Pour les couples, l'usufruit peut passer au survivant avant les enfants.
Choisir le bon cadre dès l'acquisition simplifie tout.
La transmission des parts de SCPI en cas de décès offre une souplesse remarquable, mais demande une préparation minutieuse. En comprenant les étapes, le rôle du notaire et les leviers fiscaux, vous sécurisez l'avenir de vos proches.
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