Effectuer des travaux dans des parties privatives nécessite de respecter certaines règles afin de prévenir d’éventuels conflits avec la copropriété. En effet, bien que chaque copropriétaire ait la pleine jouissance de son lot privatif, les travaux qu’il entreprend doivent s’inscrire dans un cadre légal défini par la loi. C’est pourquoi il est essentiel de connaître les démarches à effectuer avant de commencer un projet de rénovation, ainsi que les restrictions qui peuvent s’appliquer.
À quoi correspondent les parties privatives dans une copropriété ?
Dans une copropriété, chaque lot est composé de parties privatives et d’une quote-part des parties communes comme le hall d’entrée, les escaliers ou ascenseurs, les murs porteurs… Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (logement ou local, place de parking, cave…).
Sauf dispositions particulières dans le règlement de copropriété, les parties privatives comportent en général les revêtements de sol, les fenêtres et volets, ainsi que les portes.
Quel est le cadre légal applicable aux travaux dans les parties privatives ?
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 régit les travaux dans une copropriété. Ainsi, l’article 9 précise que chaque copropriétaire peut jouir librement de ses parties privatives, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble, à son aspect extérieur ou aux droits des autres copropriétaires.
Néanmoins, plusieurs dispositions juridiques limitent cette liberté dans le but de préserver un juste équilibre entre les droits individuels et les droits collectifs au sein de la copropriété. C’est la raison pour laquelle certains travaux sont soumis à autorisation de l’assemblée générale, tandis que d’autres ne le sont pas.
Les travaux non soumis à autorisation de l’assemblée générale
Certains travaux dans les parties privatives ne nécessitent pas d’obtenir l’accord des autres copropriétaires.
Parmi ceux-ci, on peut citer notamment :
- les travaux d’amélioration de l’isolation intérieure (murs, plafonds, sols) ;
- le changement des revêtements de sol ou de mur ;
- les travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite ;
- les travaux de rénovation d’une salle de bain, d’une salle d’eau ou d’une cuisine ;
- les changements de radiateurs.
Toutefois, même pour exécuter ce type de travaux, le copropriétaire doit s’assurer de respecter les règles de voisinage et de ne pas causer de nuisances (bruits, poussières…). Ainsi, il doit se conformer aux horaires de travaux autorisés, fixés généralement par des arrêtés municipaux.
Les travaux soumis à autorisation de l’assemblée générale
Il s’agit de travaux tels que :
- la modification des fenêtres ou des volets ou la fermeture d’un balcon, ce qui peut avoir un impact sur l’apparence extérieure de l’immeuble ;
- une intervention sur les murs porteurs, même s’ils sont situés à l’intérieur du logement, en raison des risques éventuels pour la stabilité de l’immeuble ;
- l’installation de dispositifs extérieurs, comme une climatisation, ce qui peut affecter l’aspect ou l’intégrité de l’immeuble.
En fonction de la nature des travaux, la majorité requise sera différente. La plupart de ce type de travaux requiert la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ; toutefois, il est parfois exigé un vote à la double majorité (article 26 de la même loi).
Bon à savoir : de plus, dans certains cas, il est nécessaire de faire une déclaration de travaux en mairie, voire d’obtenir une autorisation de l’urbanisme.
Les sanctions encourues par un copropriétaire qui enfreint ces règles
Si le syndic est informé qu’un copropriétaire a effectué des travaux dans des parties privatives sans respecter l’obligation d’un accord de l’assemblée générale, il va lui demander de remettre le logement dans son état antérieur. Si ce dernier n’obtempère pas, le syndic doit d’abord tenter de trouver une solution au litige d’une manière amiable, à l’aide d’une médiation ou d’une conciliation.
En cas d’échec, le syndic est en droit d’exercer un recours devant le tribunal judiciaire pour demander la suppression de ces travaux sans autorisation de l’assemblée générale, car ils constituent un trouble illicite. Le juge des référés peut les faire cesser à tout moment, sans qu’il soit nécessaire de justifier de l’urgence ou d’un préjudice.
Enfin, si le copropriétaire fautif tente d’obtenir une autorisation a posteriori pour la régularisation de ses travaux, l’assemblée générale est en droit de lui opposer un refus qu’il ne pourra pas contester.
Bon à savoir : les travaux illégaux sont contestables dans un délai de 10 ans.
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