La capacité de contracter, donc de pouvoir se porter acquéreur d’un bien immobilier, est régie par les articles 1145 à 1151 du Code civil. Les mineurs ne possédant pas la capacité juridique, donc la capacité de contracter, n’ont pas la possibilité d’acheter un bien immobilier, tout comme les majeurs incapables. Cependant, il existe des solutions pour qu’ils puissent acquérir un bien malgré leur minorité. Ils peuvent le faire soit par l’intermédiaire d’un représentant, soit au travers d’une SCI familiale ou d’une indivision. Décryptage.
La capacité de contracter pour soi-même
La capacité de contracter pour soi-même est un principe, l’incapacité étant l’exception. La capacité peut être d’exercice ou de jouissance.
La capacité d’exercice correspond à la faculté qu’a tout individu de mettre en œuvre les droits qu’il possède. Cependant, elle comporte certaines restrictions qui ont pour objectif de protéger :
- Les mineurs ;
- Les majeurs souffrant d’une altération grave de leurs facultés mentales et qui sont sous curatelle ou tutelle.
Dès lors, un mineur ne peut pas conclure lui-même un contrat pour acquérir un bien immobilier, s’il n’est pas représenté par ses parents ou son tuteur. En revanche, il peut accomplir seul des actes de la vie courante comme acheter une place de cinéma ou des livres, par exemple. Ces actes peuvent toutefois faire l’objet d’une annulation s’ils lui portent préjudice.
La capacité de jouissance est reconnue à tout individu dès sa naissance, même si elle comporte quelques restrictions pour les mineurs et pour les majeurs incapables. Ainsi, il n’est pas possible de se marier avant l’âge de 18 ans ou de rédiger un testament avant d’avoir atteint celui de 16 ans.
Il existe également des incapacités de jouissance spéciales, comme celle qui interdit à un médecin de recevoir des libéralités de la part d’un patient, s’il l’a traité durant la maladie qui a entraîné son décès.
Bon à savoir : les mineurs émancipés peuvent exercer tous les actes autorisés aux personnes majeures sauf celui de contracter un emprunt.
Quelles sont les possibilités pour un mineur d’acquérir un bien immobilier ?
Représentation des parents
Les parents d’un enfant mineur bénéficient de l’administration légale, c’est-à-dire du pouvoir d’administrer ses biens reçus par donation, en héritage… Ils ont donc la possibilité d’accomplir :
- Des actes de conservation qui sont destinés à éviter la perte d’un droit ou d’une chose que le mineur possède ;
- Des actes d’administration qui consistent à gérer son patrimoine ;
- Des actes de disposition qui sont des actes graves qui peuvent modifier la composition de son patrimoine.
L’achat d’un bien immobilier pour un mineur est un acte de disposition. En cas d’acquisition d’un bien immobilier au nom et pour le compte d’un mineur, il existe deux cas de figure :
- L’achat ne nécessite pas d’emprunt, les administrateurs légaux, en l’occurrence les parents, n’ont pas besoin de solliciter l’autorisation du juge des tutelles ;
- L’achat requiert un prêt immobilier, les administrateurs légaux doivent obtenir l’autorisation du juge des tutelles sur l’acquisition elle-même et sur la réalisation du prêt.
Bon à savoir : dans le cas où le père et la mère sont en désaccord, l’acquisition doit être autorisée par le juge des tutelles, même si elle ne nécessite pas un emprunt.
SCI familiale
Un mineur peut devenir associé d’une SCI, sous réserve qu’il effectue un apport à la société. Dans la mesure où cet apport est fait sous la forme d’une somme d’argent, l’accord des deux parents est suffisant.
L’avantage de cette solution réside dans le fait qu’il est alors possible de contracter un emprunt pour l’achat du bien immobilier, puisque ce prêt sera fait au nom de la SCI. En effet, par décision du 14 juin 2000 de la Cour de cassation « l’accord du juge des tutelles n’est pas nécessaire pour la souscription d’un emprunt par une société civile même si un mineur est associé majoritaire ».
Bon à savoir : les établissements prêteurs sont souvent réticents à consentir un emprunt à une SCI si l’associé mineur détient une part importante du capital social et que le montant du prêt est élevé. Dans ce cas, ils demandent la plupart du temps une autorisation du juge des tutelles.
Régime de l’indivision
Ce régime permet à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un même bien ensemble. Acheter un bien immobilier en indivision avec un enfant mineur est une solution simple qui n’entraîne pas de formalités particulières.
Cependant, il faut savoir que :
- L’enfant mineur sera co-acquéreur, sa quote-part de la propriété correspondant au montant de son apport ;
- Seuls les parents auront le droit de souscrire un prêt immobilier.
Bon à savoir : il faut veiller à ce que le co-acquéreur finance réellement le bien à hauteur de sa quote-part, faute de quoi, les parents risquent de voir l’opération requalifiée en donation déguisée.
